不動產法

居間契約為勞務給付契約之一種,居間人(仲介業者)處理居間事務有過失者,相對人自得類推適用民法第544條之規定,請求居間人負賠償之責

張貼者:2012年3月24日 下午11:35wu huang ching

臺灣高等法院民事判決          99年度上字第516號

  上 訴 人 張○英

        李○清

  共   同

  訴訟代理人 高○誠律師

        許○○律師

        劉○嫻律師

        黃○田律師

  被 上訴 人 威○不動產仲介經紀有限公司

  法定代理人 羅○○

  訴訟代理人 蘇美妃律師

  被 上訴 人 泛○不動產仲介經紀股份有限公司

  法定代理人 王○漲

  訴訟代理人 邱○智

  被 上訴 人 黃○慧

  上列當事人間請求損害賠償事件,上訴人對於中華民國99年3月26日臺灣板橋地方

  法院98年度訴字第2687號第一審判決提起上訴,並為訴之減縮,經本院於101年2月

  7日言詞辯論終結,判決如下:

      主      文

  原判決除減縮部分外,關於駁回上訴人張○英後開第二、三、四項之訴部分,及該

  部分假執行之聲請,並訴訟費用之裁判廢棄。

  被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英新臺幣壹佰肆拾壹萬壹仟肆佰陸拾捌元及自民

  國九十八年十二月十六日起,至清償日止,按年息百分之五計算之利息。

  被上訴人威○不動產仲介經紀有限公司應給付上訴人張○英新臺幣壹佰肆拾壹萬壹

  仟肆佰陸拾捌元及自民國九十八年十二月十六日起,至清償日止,按年息百分之五

  計算之利息。

  前兩項之任一被上訴人為給付,於其給付範圍內,他被上訴人同免給付責任。

  其餘上訴駁回。

  第一、二審訴訟費用(除減縮部分外)由被上訴人黃○慧、威○不動產仲介經紀有

  限公司連帶負擔十分之七,上訴人李○清負擔十分之二,餘由上訴人張○英負擔。

      事實及理由

  一、上訴人在原審起訴,原聲明請求:(一)被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣(下

    同)148萬3,498元本息;(二)被上訴人應連帶給付上訴人李○清30萬元本息。

    嗣在本院減縮聲明為:(一)被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英148萬1,755元

    本息,應給付上訴人李○清30萬元本息;(二)被上訴人威○不動產仲介經紀有

    限公司(下稱威○公司)、泛○不動產仲介經紀股份有限公司(下稱泛○公司

    )應連帶給付上訴人張○英148萬1,755元本息,應連帶給付上訴人李○清30萬

    元本息;(三)前兩項之任一被上訴人為給付,於其給付範圍內,他被上訴人同

    免責任(上訴人請求追加被告沈○財給付部分,本院另以裁定駁回,茲不贅述

    )。經核上開訴之減縮,合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第

    3款之規定, 程序上應予准許。又被上訴人泛○公司未於言詞辯論期日到場,

    核無民事訴訟法第 386條所列各款情形,爰依上訴人之聲請,由其一造辯論而

    為判決。合先敘明。

  二、上訴人主張:上訴人張○英經由○世紀不動產○○公園加盟店即被上訴人威○

    公司之仲介,於民國(下同)98年7月5日與被上訴人黃○慧(由沈○財代理)

    簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書),由張○英以總價金 667萬元

    ,向黃○慧買受門牌號新北市○○區○○路90巷32弄14號5樓房屋所有權全部

    及所坐落台北縣○○市○○段604地號土地所有權應有部分15分之1(下稱系爭

    房地)。惟張○英於買受後,始發現系爭房屋原有附屬建物即屋頂加蓋?皮屋

    ,曾於95年9月28日發生火災,造成前屋主3人死亡,經向臺北縣(現已改制為

    新北市,下同)政府消防局查證後,該局核發之「火災證明書」內載明火災發

    生地點即為系爭房屋,是系爭房屋係屬「凶宅」,然黃○慧及受任仲介之威○

    公司均未告知系爭房屋有上開瑕疵存在,而泛○公司對其加盟店威○公司亦未

    盡監督之責,違反公平交易法第24條之規定。又因系爭房屋為凶宅之故,張○

    英不堪居住品質不佳及心理負荷,於98年8月29日充分告知系爭房屋之瑕疵後

    ,將系爭房地以總價550萬元出賣予訴外人張○松。張○英因系爭房屋之瑕疵

    ,受有損害共計148萬1,755元(包含買賣差價及支出之費用共計141萬1,468元

    、及利息損失7萬0,287元),黃○慧依民法第360條規定,應負物之瑕疵擔保

    之賠償責任;又泛○公司授權威○公司使用「○世紀不動產」之服務標章,足

    認其已表示以代理權授與威○公司,是泛○公司對於張○英應負授權人責任,

    而泛○公司未善盡蒐集關於系爭房地相關資訊及合理價格之義務,所提供之服

    務亦不符合專業水準之合理期待,致張○英以不合理價格買受系爭房地,應依

    民法第544條、消費者保護法第7條第3項規定負損害賠償責任;退步言之,若

    認張○英係與威○公司簽訂不動產買賣仲介合約,而與泛○公司間並無直接委

    任關係,則威○公司依民法第544條、第184條第1項前段及消費者保護法第7條

    第3項規定,對於張○英應負損害賠償責任,而泛○公司依不動產經紀業管理

    條例第26條第2項及民法第184條第2項規定,應與威○公司負連帶賠償責任。

    又張○英之配偶即上訴人李○清於98年7月27日得知系爭房屋為凶宅後,精神

    大受打擊,經醫師診斷為「焦慮狀態」,因而受有醫療費用損害及非財產上之

    損害共計30萬元(包含醫療費用790元及非財產上損害賠償之慰藉金29萬9,210

    元),黃○慧、泛○公司、威○公司依民法第227條之1、第193條第1項及第19

    5條第1項前段規定,應負賠償責任等情,爰求為判命:黃○慧應給付張○英14

      8萬1,755元本息、給付李○清30萬元本息;威○公司、泛○公司應連帶給付張

      ○英148萬1,755元本息、連帶給付李○清30萬元本息;上開任一債務人為給付

      者,於其給付範圍內,他債務人同免責任之判決。原審判決駁回上訴人之訴,

      上訴人不服,提起上訴,聲明求為判決:(一)原判決除減縮部分外廢棄。(二)

      被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英148萬1,755元、給付上訴人李○清30萬元

      ,及均自起訴狀送達之翌日起,至清償日止,按年息5%計算之利息。(三)被上

      訴人威○公司、泛○公司應連帶給付上訴人張○英148萬1,755元、連帶給付上

      訴人李○清30萬元,及均自起訴狀送達之翌日起,至清償日止,按年息5%計算

      之利息。(四)上開(二)、(三)項中之任一被上訴人為給付者,於其給付範圍內

      ,他被上訴人同免責任。(五)願供擔保,請准宣告假執行。

  三、被上訴人黃○慧以:伊於93年間曾遭嚴重車禍,導致記憶失調,無法正常工作

    ,本件係遭他人利用伊身罹重病精神恍惚所為,伊不知自己曾為系爭房地之所

    有權人,亦不認識沈○財,更未授權沈○財簽訂系爭買賣契約書等語。被上訴

    人威○公司以:系爭房地係由訴外人余威廉偕同沈○財出面,提出所有權人黃

    ○慧之授權書,委託伊出售,經伊所屬人員核對授權書上印章與印鑑證明相符

    ,嗣並由沈○財提出委託銷售及過戶所需一切文件,代理黃○慧與上訴人張○

    英簽訂系爭買賣契約書,伊居間仲介銷售系爭房屋之過程,並無任何違法疏失

    ;伊受託銷售系爭房地後,除由所屬人員親自勘訪不動產現狀外,並上台灣凶

    宅網蒐詢,並無系爭房屋列為凶宅之資料,曾請鄰居幫忙介紹買主,亦無人提

    及系爭房屋曾發生非自然死亡之事,伊已善盡合理查證義務;黃○慧買受及出

    售系爭房屋時,其屋頂已無加蓋之?皮屋,且原有?皮屋並非系爭房屋之附屬建

    物,縱該?皮屋曾發生火災造成 3人死亡之事故,亦與系爭房屋無關,不得即

    指系爭房屋係為凶宅;張○英故意以極低價格轉售系爭房地,而要求伊賠償價

    差,並賠償簽約代書費等非必要之支出費用,顯非合理;又伊與上訴人李○清

    間並無委任契約關係,伊對於李○清亦無任何侵權行為,李○清不能證明其焦

    慮係因居住系爭房屋所引起,其請求伊賠償,亦屬無據等語。被上訴人泛○公

    司則以:系爭房屋不符凶宅定義,且其屋頂原有加蓋之?皮屋,並非該房屋之

    附屬建物;伊僅與威○公司間為加盟授權關係,伊僅授權威○公司使用服務標

    章及名稱,並未授權威○公司以伊名義從事仲介義務,上訴人與伊公司間並無

    契約關係,伊亦無侵權行為可言,上訴人請求伊賠償,自非有據等語,資為抗

    辯。均聲明求為判決:上訴駁回。

  四、經查上訴人主張被上訴人泛○公司授權被上訴人威○公司使用「○世紀不動產

    ○○公園加盟店」之服務標章及名稱;上訴人張○英經由「○世紀不動產○○

    公園加盟店」即威○公司之仲介,買受系爭房地,並由沈○財以被上訴人黃○

    慧之代理人名義,於98年7月5日與張○英簽訂系爭買賣契約書,約定由張○英

    以總價金667萬元向黃○慧買受系爭房地。又系爭房屋之屋頂原有加蓋?皮屋,

    曾於黃○慧取得系爭房屋所有權前之95年9月28日發生火災,造成屋內3人死亡

    。嗣上訴人張○英於98年8月29日經告知「頂樓加蓋部分於95年發生火災,有

    發生意外,有3人往生,頂樓加蓋部分已拆除」等情,將系爭房地以總價550萬

    元出賣予訴外人張煌松等事實,業據其提出系爭買賣契約書、授權書、火災新

    聞報導及不動產買賣契約書為證(見原審臺北地院卷44至49、52、64、67至77

    頁),並有○世紀不動產加盟特許授權契約書足按(見本院卷68、69頁),且

    為被上訴人所不爭執,自堪信為真實。

  五、雖被上訴人黃○慧否認授權沈○財簽訂系爭買賣契約書,而將系爭房地出售予

    上訴人張○英,並以前揭情詞置辯。惟查,黃○慧於97年7月18日向訴外人楊

    基銘、楊○銘購買系爭房地,並於同年8月1日登記取得系爭房地之所有權;嗣

    黃○慧於98年7月5日由沈○財代理簽訂系爭買賣契約書,將其所有系爭房地出

    售予張○英,張○英並於同年月13日登記取得系爭房地所有權等情,業據上訴

    人提出土地及建物所有權狀、系爭買賣契約書為證(見原審臺北地院卷50、51

    、81、82頁),並經本院函請新北市中和地政事務所調取系爭房地移轉登記案

    卷核閱屬實(見本院卷183至200、218至236頁)。經核沈○財代理簽訂系爭買

    賣契約書時,已提出黃○慧之授權書,其內載明系爭房地並「授權事項:買賣

    房屋一切事宜及收受價款」(見原審臺北地院卷52頁),且黃○慧亦自認該紙

    授權書確係由其簽名並填寫姓名、住址屬實(見本院卷249頁背面至250頁)。

    而其後辦理系爭房地所有權移轉登記時,亦據黃○慧提出印鑑證明(見本院卷

    229頁),該紙印鑑證明係由黃○慧本人持身分證於98年6月8日申請核發,業

      經本院函請台北市松山區戶政事務所查復屬實,有該所100年11月29日北市松

      戶資字第10031194400號函足按(見本院卷234頁),足見系爭房地確係出於黃

      ○慧本人授權而出售予張○英。至黃○慧提出之診斷證明書,或記載:「因焦

      慮狀態導致失眠及身心失調」(見原審臺北地院卷85頁),或記載:「精神官

      能性憂鬱症、藥物成癮」,「於95年4月25日住院治療,當時有情緒憂鬱,意

      識混亂,濫用藥物,異常行為等症狀。95年5月20日出院。近來症狀不穩定,

      目前仍有情緒症狀,社會及職業功能受損,宜持續規則治療」(見原審板橋地

      院卷37頁),均不足證明其行為能力有喪失或不足之情形,其執此抗辯系爭房

      地買賣係遭他人利用其身罹重病精神恍惚所為云云,殊難憑取。

  六、關於上訴人張○英請求賠償部分:

    (一)關於上訴人張○英請求被上訴人黃○慧賠償部分:

      1.按物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人

       時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效

       用之瑕疵;又出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質,民

      法第354條第1項前段、第2項定有明文;又買賣之物,缺乏出賣人所保證之

      品質者,買受人得請求不履行之損害賠償,亦為同法第360條所明定。

      2.經查,沈○財代理黃○慧簽訂系爭買賣契約書時,於該契約書附件「不動產

       標的現況說明書」之第12項「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾

       經發生過兇殺或自殺等非自然身故」乙欄,勾選「否」,業據上訴人提出該

       不動產標的現況說明書為證(見原審臺北地院卷49頁),自已擔保系爭房屋

       具有該保證之品質。惟查,系爭房屋之屋頂原有加蓋鐵皮屋,前於95年9月28

       日清晨4時許發生火災,致屋內3人(按:乃系爭房屋當時屋主楊○銘之妻周

       ○萍、及子女楊○暄、楊○榛─見臺灣板橋地方法院檢察署95年度相字第13

       71號相驗卷宗)死亡,業如前述。而此一事故,業經前屋主告知,為黃○慧

       買受系爭房地時所知悉,亦有不動產標的現況說明書可按(見臺灣板橋地方

       法院檢察署99年度他字第3097號偵查卷內不動產標的現況說明書)。上開鐵

       皮屋雖無法辦理登記,但係供系爭房屋原所有權人使用,具有使用上之獨立

       性,自屬其專有部分;且該鐵皮屋無法與系爭房屋分離而單獨處分,應屬系

       爭房屋之附屬建物;徵諸台北縣政府消防局核發火災證明書內載火災發生地

       點即為系爭房屋(見原審臺北地院卷66頁),益得明證。是系爭房屋確有「

       專有部分曾發生非自然身故」之情形存在,此不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不

       同。準此,系爭房屋即不具備出賣人所保證之品質,出賣人黃○慧就該買賣

       標的物之瑕疵,應負擔保責任。是上訴人張○英自得依民法第360條規定,

      請求被上訴人黃○慧賠償損害。

      3.上訴人張○英主張系爭房屋不具備出賣人所擔保之品質,致其以不相當之價

       格買受,且因不堪居住品質不佳及心理負荷,經告知瑕疵後,旋即於1個月

       後之98年8月29日,再將系爭房地以總價550萬元轉售予訴外人張煌松,其買

       受系爭房地時支出買賣價金及代書費用、仲介服務費、契稅及規費等共計67

       4萬2,201元,出賣系爭房地時取得價金扣除代書費用、仲介服務費及相關稅

       費等共計533萬0,733元等情(見本院卷277頁背面),業據其提出系爭買賣

       契約書、代書各項收費標準、服務費用證明、統一發票、台北縣政府稅捐稽

       徵處中和分處98年契稅繳款書、麗○代書事務所收費明細表、所有權買賣移

       轉契約書、台北縣中和地政事務所規費徵收聯單、麗○代書結案分算表、不

       動產買賣契約書、收據、服務費用證明、證明書等為證(見原審臺北地院卷

       44至63、67至84頁,及本院卷283至303頁)。經核上訴人張○英買受、出賣

       系爭房地前後僅相隔短短1個月餘,其間房地產市場並無價格波動之特殊因

       素,該買賣價差全係因系爭房屋之瑕疵所致。又系爭房地若經黃○慧告知上

       開瑕疵,張○英即不可能購買,亦無須轉售,是其因買受、出賣房地所支出

       之稅費,均屬其因系爭瑕疵所受損害。是上訴人張○英就其所受上開差額之

       損害計141萬1,468元(其計算式為:6,742,201元-5,330,733元=1,411,468

       元),請求被上訴人黃○慧賠償部分,應屬有據。

      4.雖上訴人張○英主張其就上開差額,另受有利息損失7萬0,287元云云(見本

       院卷278、279頁)。惟查,張○英就前項差額,已另請求自起訴狀繕本送達

       之翌日起算之法定遲延利息;此外復不能證明原有利用前項金額收取按年息

       5%計算利息之預定計劃,是其請求被上訴人黃○慧賠償利息損失7萬0,287元

       部分,難認有據。

    (二)關於上訴人張○英請求被上訴人威○公司賠償部分:

      1.按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介

      ,他方給付報酬之契約;又以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行

      能力或訂立該約之能力,有調查之義務,民法第565條、第567條第2項定有

      明文。又居間契約為勞務給付契約之一種,居間人處理居間事務有過失者,

      相對人自得類推適用民法第544條之規定,請求居間人負賠償之責

      2.經查,被上訴人威○公司為上訴人張○英居間仲介,並受有報酬,業據張○

       英提出服務費用證明及統一發票為證(見原審臺北地院卷88、89頁),是彼

       二人間即成立居間契約,揆諸前揭說明,威○公司關於其媒介訂約之事項,

       應負有調查之義務。又系爭房屋前於95年9月28日清晨4時許發生火災,致屋

       內3人死亡之事實,既為當時報紙所刊載,業據張○英提出新聞報導為證(

       見原審臺北地院卷64頁);復為當地里長所知悉,亦經證人即里長林○堅在

       臺灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第3○19號詐欺案偵查中證述屬實(見

       該偵查卷23頁),應屬不難查知。乃威○公司所屬仲介人員竟未查明此一事

       項,任由出賣人於「不動產標的現況說明書」內為不實之記載,殊難認其已

       善盡居間人之調查義務。張○英因而受有前述損害141萬1,468元,自得類推

       適用民法第544條規定,請求威○公司負賠償責任;惟超過上開金額部分,

       難認張○英受有損害,其請求威○公司賠償,即屬無據(至張○英就同一損

       害,併依民法第184條第1項前段、消費者保護法第7條第3項規定,競合請求

       威○公司賠償部分,即屬毋庸審究)。

    (三)關於上訴人張○英請求被上訴人泛○公司賠償部分:

      1.按債權契約為特定人間之權利義務關係,債權人僅得向債務人請求給付,不

       得向債務人以外之第三人請求給付,此為債之相對性原則。又民法第169條

       規定之表見代理,須由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為

       其代理人而不為反對之意思者為要件,苟無上開表見事實存在,即無令其負

       授權人責任之餘地。

      2.經查,上訴人張○英係委託威○公司處理居間仲介事務,此有威○公司出具

       之服務費用證明可按(見原審臺北地院卷89頁)。雖威○公司與泛○公司間

       訂有「○世紀不動產加盟特許授權契約」,由泛○公司授權威○公司使用「

       ○世紀不動產○○公園加盟店」為其對外公開使用之服務標章及名稱,惟該

       授權契約第 3條已明白約定:「1.乙方(指威○公司)應以『○世紀不動產

       ○○公園加盟店』與各自公司名義,從事上述授權經營之仲介業務。2.乙方

       與客戶所簽訂之各式契約書…,以乙方公司名義訂定,並由乙方自行負責簽

       約之法律責任。…4.乙方應於營業場所明顯處和所有對外之名片、文宣用品

       及不動產相關契約文件上等,應明確加註『○世紀不動產加盟店』及『各加

       盟店均為獨立擁有及經營』之標示」(見本院卷69頁),足見被上訴人泛○

       公司並未授權威○公司得代理泛○公司訂立契約,亦無授與代理權之表見事

       實存在。而張○英所執有之服務費用證明及統一發票(見原審臺北地院卷88

       、89頁),均係由威○公司開立,其上並無任何代理泛○公司之記載,足見

       張○英係與威○公司成立居間契約,張○英主張泛○公司應負表見代理之授

       權人責任云云,自有未合。則上訴人張○英依民法第544條規定,請求被上

       訴人泛○公司負賠償責任,即與債之相對性原則有悖,自屬無據。

      3.上訴人張○英與被上訴人泛○公司間並無契約關係存在,已如前述,則其主

       張泛○公司未善盡蒐集關於系爭房地相關資訊及合理價格之義務,所提供之

       服務不符合專業水準之合理期待,並依消費者保護法第7條第3項規定請求泛

       ○公司負賠償責任,即非有據。又本件係因威○公司違反居間人之調查義務

       ,而致張○英受有前述損害,非因泛○公司所屬經紀人員之故意或過失所致

       ,泛○公司並無違反法律規定之情事,亦無違反公平競爭之行為,是張○英

       主張泛○公司違反公平交易法第24條規定,及依不動產經紀業管理條例第26

       條第2項及民法第184條第2項規定,請求泛太公司負賠償責任,亦非有據。

    (四)綜上所述,上訴人張○英就其所受損害141萬1,468元,分別依民法第360條

      、類推適用民法第544條規定,得請求被上訴人黃○慧、威○公司各負全部

      賠償責任。惟因被上訴人黃○慧、威○公司所負上開債務具有同一給付目的

      ,故其中一人為給付者,他債務人於給付範圍內,即同免其責任。

  七、關於上訴人李○清請求被上訴人賠償部分:

    (一)按損害賠償之債,以有損害之發生及有責任原因之事實,並二者之間,有相

      當因果關係為成立要件,故原告所主張損害賠償之債,如不合於此項成立要

      件者,即難謂有損害賠償請求權存在(最高法院48年台上字第481號判例參

      照)。

    (二)上訴人李○清主張其於98年7月30日經醫師診斷為「焦慮狀態」,並因而導

      致失眠及身心失調等情,固據其提出診斷證明書為證(見原審臺北地院卷85

      頁),惟其不能證明此係因系爭房屋曾發生非自然死亡事故所造成,是其依

      民法第193條第1項、第195條第1項前段規定,請求被上訴人連帶賠償30萬元

      (包含醫療費用790元及非財產上損害賠償之慰藉金29萬9,210元),自非有

      據。而上訴人李○清並非系爭居間契約及系爭房地買賣契約之締約當事人,

      其依民法第227條之1規定請求被上訴人連帶賠償上開損害,尤屬無據。

  八、綜上所述,上訴人張○英本於民法第360條、類推適用民法第544條規定,分別

    請求被上訴人黃○慧、威○公司各給付141萬1,468元及自起訴狀繕本送達之翌

    日即98年12月16日(見原審板橋地院卷15、16頁)起,至清償日止,按年息5%

    計算之利息,上開任一被上訴人為給付,於其給付範圍內,他被上訴人同免給

    付責任部分,自屬應予准許;其餘超過上開範圍之請求,即屬不應准許。從而

    原審就上開應予准許部分,所為上訴人張○英敗訴之判決,尚有未洽,上訴論

    旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為有理由,爰廢棄改判如主文第2

    、3、4項所示;就上開不應准許部分,所為上訴人敗訴之判決,並無不合,上

    訴論旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。又

    本判決命被上訴人黃○慧、威○公司負不真正連帶債務所應給付之金額,未逾

    150萬元,依民事訴訟法第466條第1項規定,不得上訴於第三審法院,即經此

    判決後即告確定,故無依上訴人聲請宣告假執行之必要,附此敘明。

  九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據,經斟酌後,認為均不足以影響本判決之

    結果,自無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。

  十、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴訟法第450條、第4

    49條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項後段、第2項

    ,判決如主文。

  中    華    民    國   101    年    2     月    29    日

買賣之標的物是否屬凶宅,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體曾予揭露,並一經通常查詢方法即可輕易得知,作為代標業者是否善盡查知義務之判斷標準,始為合理

張貼者:2012年3月24日 下午11:26wu huang ching

臺灣高等法院民事判決        100年度上易字第422號

  上 訴 人 胡○國

  訴訟代理人 蕭○杉律師

  被上訴人  東○不動產投資開發顧問股份有限公司

  法定代理人 洪○華

  上列當事人間損害賠償事件,上訴人對於中華民國100年3月18日台灣台北地方法院

  99年度訴字第4864號第一審判決提起上訴,經本院於100年8月24日言詞辯論終結,

  判決如下:

      主    文

  上訴駁回。

  第二審訴訟費用由上訴人負擔。

      事實及理由

  一、上訴人起訴主張:

      上訴人於民國97年6月2日及同年月20日與被上訴人簽訂委託標購法院拍賣不動

     產契約書(下稱系爭委託標購契約),約定就臺灣板橋地方法院(下稱板橋地

     院)民事執行處96年度民執松字第15324號公告拍賣坐落於新北市○○區○○

     段594、594-1、5 94-2 地號土地、權利範圍均為10萬分之34,及其上門牌號

     碼新北市○○區○○路188號16樓之3之房屋(下稱系爭房地)等不動產標的,

     由被上訴人提供:(一)法院公告資訊與標的不動產相關資料之提供與說明;(

     二)區域法拍屋市場行情之分析評估;(三)標購各項階段業務之執行;(四)協

     助法院拍賣現場投標作業;(五)協助繳交尾款和貸款以及取得權利移轉證明書

     ;(六)協助辦理不動產產權移轉登記,並於完成產權登記後3個月內完成交屋

     等服務內容,並由上訴人給付報酬新臺幣(下同)8萬元。嗣上訴人於97年6月

     20日以2,838,888 元得標買受系爭房地,並於97年7月7日取得板橋地院核發之

     不動產權利移轉證書。上訴人於99年2月2日與訴外人傅○惟簽訂系爭房地之不

     動產買賣契約書,約定以 340萬元出售予傅○惟。詎系爭房屋前因承租人李○

     蓉於94 年9月13日在該屋內燒炭自殺身亡,傅○惟並以系爭房地屬兇宅為由要

     求解除契約,嗣經上訴人向新北市中和第一分局(下稱中和第一分局)查詢後

     確認系爭房屋確屬凶宅,於99年 2月9 日與傅○惟解除系爭房地買賣契約,並

     降價出售,於99年5月9日與訴外人吳○龍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書,

     約定以285萬元出售予吳○龍。依系爭委託標購契約,兩造間存有委任契約關

     係,而系爭委託標購契約內載明承辦人係訴外人莫○方,為被上訴人之使用人

     ,依民法第224 條前段之規定,其就本件委任事務之處理,係屬被上訴人之使

     用人。被上訴人受有報酬,就委任事務之處理應以善良管理人之注意為之,詎

     被上訴人未提供系爭房地屬兇宅之資訊予上訴人,其處理委任事務,自有過失

     。系爭房地若非兇宅,本得以340萬元售出,因其屬兇宅,最終僅得以285萬元

     售出,致上訴人受有55萬元之損害,被上訴人應負賠償之責。爰依民法第544

     條規定提起本件訴訟。並於原審聲明:(一)被上訴人應給付上訴人55萬元,及

     自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(二)願供擔保聲請

     宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決,上訴人全部聲明不服,其上訴聲明為

     :(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人55萬元,及自起訴狀繕本送達

     翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

  二、被上訴人則以:

      系爭房地於97年6月20日拍定至今已過2年多,早已逾越時效期間。被上訴人前

      已向系爭房地大樓管理員、左右鄰居及網路查詢後,均得到系爭房地非屬凶宅

      之結果,足見被上訴人已盡善良管理人注意義務,且法院就拍賣標的物除非有

      另外公告,否則不負物之瑕疵擔保責任,故購買法拍屋本存有一定風險,應買

      人理應承擔該風險。政府至今僅公告海砂屋及輻射屋部分,至於凶宅則未公開

      查詢。是否屬凶宅亦因人而異,上訴人出售價與拍定價相差不大,且其出售系

      爭房地前已收取租金,自無損失可言。系爭房地目前行情仍有488 萬元,非如

      上訴人所述,被上訴人願以原價買回等語,資為抗辯。並聲明:上訴駁回。

  三、兩造不爭執事項:

    (一)上訴人於97年6月2日與被上訴人簽訂系爭委託標購契約,復於97年6 月20日

      與被上訴人簽訂系爭房地之委託標購契約(原證一,原審卷第9至10頁)。

    (二)上訴人於97年6月20日以2,838,888元得標坐落於新北市○○區○○段594、5

      94-1、594-2 地號土地、權利範圍均為10萬分之34,及其上門牌號碼新北市

      ○○區○○路188號16樓之3之房屋,並於97年7月7日取得板橋地院核發之不

      動產權利移轉證書。(原證三、原審卷第13至14頁,並經原審法院調取板橋

      地院96年度執字第15324號卷宗核閱無訛)。

    (三)上訴人於97年9月2日給付被上訴人37,000元之本件代辦標購法拍屋服務費。

      (原證二,原審卷第12頁)。

    (四)上訴人於99年2 月2 日與傅○惟就系爭房地簽訂不動產買賣契約書,約定以

      340 萬元出售予傅○惟(原證四,原審卷第17至44頁)。雙方嗣於99年2 月

      9 日解除契約(原證五,原審卷第45頁)。

    (五)上訴人於99年5月9日與吳○龍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書,約定以28

      5 萬元出售予吳○龍。(原證六,原審卷第47至60頁)。

  四、兩造爭執點之論述:

      上訴人主張兩造簽訂系爭委託標購契約,約定由被上訴人就板橋地院民事執行

      處96年度執字第15324 號清償債務強制執行事件所拍賣之系爭房地參與競標,

      上訴人業已得標並給付被上訴人報酬,詎料系爭房地屬凶宅,被上訴人並未盡

      善良管理人之注意而提供該凶宅資訊,致上訴人標得系爭房地受有損害等情,

      為被上訴人所否認,並以前詞置辯。本件兩造之爭執點為上訴人之請求是否有

      據?本院判斷如下:

    (一)按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約

      ;受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注

      意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之;受任人因處理委任事務有

      過失,或因逾越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責。民法第

      528、535、544 條分別定有明文。上訴人主張兩造於97年6月2日、97年6 月

      20日就系爭房地簽訂委託標購契約,約定標得系爭房地後,上訴人應給付被

      上訴人服務費用等情,為被上訴人所不爭執;則上訴人主張兩造簽訂委任契

      約,被上訴人應本於善良管理人之注意義務,代上訴人標買系爭房地乙節,

      洵屬可取。

    (二)依系爭委託標購契約書所約定,被上訴人服務內容包括:1.法院公告資訊與

      標的不動產相關資料之提供與說明;2.區域法拍屋市場行情之分析評估;3.

      標購各項階段業務之執行;4.協助法院拍賣現場投標作業;5.協助繳交尾款

      和貸款以及取得權利移轉證明書;6.協助辦理不動產產權移轉登記,並於完

      成產權登記後3個月內完成交屋(原審卷第9頁);是以,被上訴人係代上訴

      人標買法院拍賣之房屋,故就被上訴人應提供資訊部分,於系爭委託標購契

      約僅約定「法院公告資訊與標的不動產相關資料之提供與說明」,未如一般

      不動產買賣,會以「標的物現況說明書」為買賣契約之附件,而於標的物現

      況說明書中並有「是否曾經發生非自然身故」之情事欄供買方參考。且被上

      訴人係受委任而代上訴人標買法院拍賣之房屋,並非如一般之不動產仲介業

      者屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握。復考量現今

      大眾媒體蓬勃發展,「凶宅」訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,

      至於買賣之標的物是否屬凶宅,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播

      媒體曾予揭露,並一經通常查詢方法即可輕易得知,作為被上訴人其是否善

      盡查知義務之判斷標準,始為合理。

    (三)98年11月前受僱於被上訴人之員工並承辦系爭房地標買業務之證人莫○方於

      原法院證稱:「(問:你幫客戶標房子流程?)我們會給客戶看基本資料(

      地址、坪數、有無人居住等),如果法院筆錄上有載明是兇宅我們會告訴客

      戶,並詢問客戶是否要購買,如果法院筆錄上沒有記載,我們還是會調查一

      下再告訴客戶。至於本件建物,我上兇宅網上查沒有查到,後來大約在2 年

      前原告打電話給我說,系爭建物好像是兇宅,但我去兇宅網查詢也查不到。

      」,「(問:契約書服務內容第1點所指為何?)我們會將○○房訊上的法

      院公告印影給委託人。」、「(問:是否包含兇宅資訊?)如果有的話○○

      房訊也會登出,如果沒有,我也會上網查。」、「(問:你有無帶原告去系

      爭房子現場並詢問兇宅事情?)好像有過一次,陪原告去管理員那問過一次

      兇宅的事情。」、「(問:拍賣前你知否原告自己私下去系爭房子是否是兇

      宅?)沒有,是買了以後原告自己去問好幾次,原告跟我說他聽說好像是兇

      宅。」等語(原審卷第124至125頁反面),足見縱系爭房地為凶宅,被上訴

      人受上訴人委任標買系爭房地時,已盡善良管理人義務為查知。況經中和第

      一分局於 100年2 月13日至系爭房地查訪駐守警衛即張○崴,其亦稱:印象

      中系爭房地沒有人自殺情事等語,有該局製作之查訪紀錄表附於原審卷第10

      7頁可稽。嗣中和第一分局於100年6 月23日再函覆原審法院,略謂經複查結

      果,該址於94年9月13日曾發生李O蓉燒炭自殺案件(本院卷第39頁),

      證系爭房屋是否為凶宅之事實,應未見諸報端媒體,而派出所、消防局等官

      方相關訊息,基於隱私保護,平常人等無法輕易查詢取得,經上訴人與被上

      訴人員工莫○方於標買系爭房地前詢問系爭房地之管理員及嗣後經警詢問系

      爭房地之警衛,均亦不知悉系爭房地是否為凶宅,故系爭房屋是否為凶宅乙

      節,確屬查證不易。前與上訴人訂約購買系爭房地之傅○惟,於本院證稱自

      己曾向派出所及系爭房地之管理員查證,均無法查出系爭房屋是否為凶宅,

      係經由熟識之仲介朋友握有系爭房屋當初之賣屋資料,始得知系爭房屋為凶

      宅等語(本院卷第47頁反面),堪信系爭房屋是否為凶宅,並非自派出所或

       管理員處即得輕易探聽出來。依上揭意旨所述,被上訴人已盡查證義務仍無

     法得知系爭房屋為凶宅,自無法於上訴人標買系爭房地前為告知,自不能認

     受任人之被上訴人因處理委任事務有過失。則上訴人本於與被上訴人間之委

     任關係,請求被上訴人負賠償責任,難謂有據

  五、綜上所述,被上訴人已盡受任人之善良管理人注意義務,從而,上訴人依民法

    第544條規定,請求被上訴人負損害賠償責任,給付上訴人55萬元本息,並無

    理由,應予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請,於法

    並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。

  六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,經審酌後,或與本件無涉,或與

    判決結果不生影響,毋庸一一論列。

  七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如

    主文。

  中    華    民    國  100    年    9    月     7      日

訂定「一百年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」

張貼者:2012年3月24日 上午5:43wu huang ching   [ 已更新 2012年3月24日 下午11:06 ]

中華民國一百零一年三月二十二日財政部台財稅字第 10104511490  號

令訂定發布全文 3  點;並自即日生效

           一、直轄市部分:

           (一)臺北市:依房屋評定現值之 42 %計算。

           (二)新北市:

                 1.板橋區、永和區及新店區:依房屋評定現值之 28 %計算。

                 2.三重區、中和區、新莊區、土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區:

                   依房屋評定現值之 26 %計算。

                 3.三峽區、淡水區、五股區、泰山區、林口區、深坑區及八里區:

                   依房屋評定現值之 14 %計算。

                 4.鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、

                   雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區:依房屋評定現值之

                   9 %計算。

           (三)臺中市:

                 1.西屯區:依房屋評定現值之 17 %計算。

                 2.東區及西區:依房屋評定現值之 16 %計算。

                 3.中區、南區、北區、南屯區及北屯區:依房屋評定現值之 14 %

                   計算。

                 4.豐原區、太平區及大里區:依房屋評定現值之 12 %計算。

                 5.東勢區、大甲區、清水區、沙鹿區、梧棲區、后里區、神岡區、

                   潭子區、大雅區、新社區、石岡區、外埔區、大安區、烏日區、

                   大肚區、龍井區、霧峰區及和平區:依房屋評定現值之 8  %計

                   算。

           (四)臺南市:

                 1.東區、南區、北區、安南區、安平區及中西區:依房屋評定現值

                   之 14 %計算。

                 2.新營區及永康區:依房屋評定現值之 10 %計算。

                 3.鹽水區、白河區、柳營區、後壁區、東山區、麻豆區、下營區、

                   六甲區、官田區、大內區、佳里區、學甲區、西港區、七股區、

                   將軍區、北門區、新化區、善化區、新市區、安定區、山上區、

                   玉井區、楠西區、南化區、左鎮區、仁德區、歸仁區、關廟區及

                   龍崎區:依房屋評定現值之 8  %計算。

           (五)高雄市:

                 1.鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、前金區、

                   苓雅區、前鎮區、旗津區及小港區:依房屋評定現值之 20 %計

                   算。

                 2.鳳山區:依房屋評定現值之 12 %計算。

                 3.鳥松區:依房屋評定現值之 10 %計算。

                 4.林園區、大寮區、大樹區、大社區、仁武區、岡山區、橋頭區、

                   燕巢區、田寮區、阿蓮區、路竹區、湖內區、茄萣區、永安區、

                   彌陀區、梓官區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、

                   內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區:依房屋評定現值之 8  %

                   計算。


           二、準用直轄市之縣(即桃園縣)部分:

           (一)桃園市、中壢市、平鎮市及龜山鄉:依房屋評定現值之 13 %計算

                 。

           (二)八德市、楊梅市、蘆竹鄉及大園鄉:依房屋評定現值之 11 %計算

                 。

           (三)大溪鎮、龍潭鄉、新屋鄉、觀音鄉及復興鄉:依房屋評定現值之 8

                 %計算。


           三、其他縣(市)部分:

           (一)市(即原省轄市):

                 1.新竹市:依房屋評定現值之 16 %計算。

                 2.基隆市、嘉義市:依房屋評定現值之 13 %計算。

           (二)縣轄市:

                 1.新竹縣竹北市:依房屋評定現值之 14 %計算。

                 2.其他:依房屋評定現值之 10 %計算。

           (三)鄉鎮:依房屋評定現值之 8  %計算。

不提房屋土地售價比 賣屋損失不准認列

張貼者:2012年3月18日 上午2:27wu huang ching

一○○年一月十四日 工商時報


    南區國稅局13日表示,納稅人申報財產交易所得的時候,最好把賣屋的總價區

  分為土地與房屋兩部分,且比例不可過於離譜,否則若總價很高但卻將房屋交易列

  損失,國稅局會依稅法調整,一樣要補稅。

    打炒房吵得沸沸揚揚,預計今年如實申報財產交易所得的情況會較過去熱絡。

    南區國稅局收到最高行政法院日前裁決確定案例,納稅人若不自行將土地與房

  屋的賣價進行區分,就直接申報財產交易損失的話,國稅局會逕行幫納稅人計算,

  並以獲利方式計算,要求納稅人直接補稅。

    國稅局指出,通常民眾賣屋都不會區分為房屋與土地,但因土地所得免稅,而

  房屋交易所得卻需要繳稅,許多人會以相當高比例列為土地價款,房屋部分則偏低

  。

    國稅局說,兩者間的比例最好依據房屋評定現值與土地公告現值間的比例計算

  ,否則如果提出當初買進成本、賣屋相關費用如代書、廣告、仲介等費用,只要相

  關單據清楚,申報財產交易損失的話,國稅局也會認同,不會逕行調整要求補稅。

    稅官表示,稅局習慣透過買方匯款路徑查核房屋交易價格,因此最後交易總價

  通常可因個案查得,若納稅人不願提出相關成本,稅局會依據利潤率直接幫納稅人

  算出獲利。

    國稅局舉例指出,甲君96年綜所稅列報其出售1棟房屋,財產交易損失600萬元

  ,國稅局查得出售時並未劃分房、地的各別價格,以總價4,100萬元出售,於是以

  房地買進總額及賣出總額差價2,300餘萬元,依房屋評定現值占土地公告現值及房

  屋評定現值的比例計算,核定財產交易所得1,800餘萬元,甲君不服,提起復查及

  訴願均遭駁回,因此,若賣屋要合法節稅的話,申報時一定要劃分房、地售價,是

  合法節稅的方法。

城市地方房屋之租金限制

張貼者:2012年3月18日 上午2:24wu huang ching

土地法第九十七條規定,「城市地方房屋之租金,以不超過土地

及其建築物申報總價年息百分之十為限;約定房屋租金,超過前

項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減

定之」。

地政士於受託辦理業務時,應查明委託人確係為登記標的物之權利人或權利關係人,並應確實核對其身分後,始得接受委託

張貼者:2012年3月18日 上午2:19wu huang ching

最高法院民事判決              一○○年度台上字第三二八號

  上  訴  人  宋○芹

  訴訟代理人  林○娟  律師

  被 上訴 人  陳○升

              由○玉

              陳○淋

              王  ○

              周○珠

              陳○志

              蔡○池

  上 列一 人

  訴訟代理人  劉○錦  律師

  上列當事人間請求損害賠償事件,上訴人對於中華民國九十九年九月二十一日台灣

  高等法院第二審判決(九十八年度重上字第六○九號),提起上訴,本院判決如下

  :

      主  文

  原判決關於駁回上訴人對被上訴人蔡○池之上訴及追加之訴暨該訴訟費用部分廢棄

  ,發回台灣高等法院。

  其他上訴駁回。

  第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分,由上訴人負擔。

      理  由

  本件上訴人主張:伊已過世之配偶尋○試生前經第一審共同被告石○明(業經第一

  審判命其給付確定)介紹,與訴外人林○盟簽訂合建契約書,並約定伊將所有坐落

  ○○縣○○鄉○○段○○○○段○○○地號土地(下稱系爭土地)移轉登記與林○

  盟,以利申請建築執照。嗣石○明藉代辦過戶為由,自尋○試取得系爭土地所有權

  狀及伊印鑑證明書,並於尋○試交付伊之印鑑章用印時,私自用印於多份設定抵押

  權及所有權移轉文件,再與其債權人即被上訴人由○玉及王○共謀以系爭土地抵債

  ,且經由○玉找來金主即被上訴人陳○志,以伊及王○為連帶債務人,另由石○明

  偽造伊之授權書,交由代書即被上訴人蔡○池分別於民國九十五年九月十三日、同

  年十月十七日將系爭土地設定最高限額新台幣(下同)四百二十萬元、三百六十萬

  元之抵押權登記與陳○志,借貸款項則均由由○玉取交訴外人橋○國際開發有限公

  司(下稱橋○公司)代表人即被上訴人陳○升,作為公司業務使用。因林○盟有意

  退出合建案,乃於九十五年十一月十四日由被上訴人陳○淋出面與林○盟簽訂轉讓

  協議書,約定林○盟將合建契約之權利義務轉讓予陳○淋。迨尋○試過世後,石○

  明復將合建一事告知伊,邀伊於九十五年十二月二十一日至蔡○池代書事務所更換

  印鑑證明書,伊不疑有詐,將因遺失而更換之印鑑證明書及印鑑章交予蔡○池用印

  ,蔡○池再將該印鑑證明書及所有權移轉契約書交予陳○升,於同日將系爭土地過

  戶至陳○升名下。九十六年一月四日陳○升復依由○玉指示將系爭土地過戶與陳○

  志,同年四月二十六日再過戶回陳○升名下,並於同日設定抵押權與陳○志,至同

  年五月三日方塗銷。陳○升又於同年六月十五日再將系爭土地設定最高限額抵押權

  五百萬元及權利價值十萬元之地上權與被上訴人周○珠,並為預告登記。旋伊於九

  十七年二月二十九日將系爭土地為陳○升非法取得一事告知周○珠,詎周○珠仍於

  同年五月二十八日註銷上開預告登記,協助陳○升脫產,將系爭土地所有權移轉登

  記與訴外人陳景安。被上訴人未經伊同意,將系爭土地設定抵押權並移轉所有權登

  記,致伊喪失系爭土地所有權,自應負共同侵權行為責任等情。爰依民法第一百八

  十四條、第一百八十五條第一項及地政士第二十六條規定,並於原審對陳○淋、蔡

  ○池分別追加債務不履行及委任之法律關係,求為命被上訴人連帶給付六百四十六

  萬零四百元,及加付法定遲延利息之判決(上訴人逾此之訴,業受敗訴判決確定)

  。被上訴人陳○升則以:伊為橋○公司之名義負責人,當時實際負責人由○玉說其

  朋友欠錢而要以系爭土地抵債,乃將系爭土地登記予伊名下。橋○公司向周○珠借

  貸付不出利息,由○玉才決定將系爭土地交由陳○志尋找買家。被上訴人蔡○池亦

  以:伊僅代理上訴人辦理九十五年九月十三日及同年十月十七日之抵押權設定,而

  九十五年十二月二十一日之所有權移轉登記,係陳○升自行送件辦理,伊僅為其事

  前審查文件有無缺漏,並出借辦公室供上訴人補正印鑑證明及印鑑章,伊與上訴人

  間並無委任關係存在。又關於上開抵押權設定部分,係石○明提出上訴人之授權書

  ,並將辦理抵押權登記所需之證件書表交付,伊並不知授權書係偽造。被上訴人周

  ○珠則以:伊係信賴陳○升為系爭土地所有權人,乃同意借款,陳○升則將系爭土

  地設定最高限額之抵押權及地上權予伊,並開立本票供擔保,自無侵害上訴人任何

  權利。被上訴人由○玉則以:石○明前因購屋糾紛而積欠伊五百萬元左右,經伊催

  討,石○明即主張以系爭土地抵債,並提出授權書,及邀同尋○試至伊公司說明業

  將系爭土地全權委託石○明處理。嗣石○明更稱尋○試欲與伊公司合作,希望伊公

  司給付林○盟八十六萬元左右後,受讓其對系爭合建契約之權利義務,伊因而與林

  ○盟簽訂轉讓協議書,自得處分系爭土地。被上訴人陳○淋則以:尋○試當初係其

  與石○明一起處理此事,尋○試過世後,上訴人即將全部問題都丟給伊。被上訴人

  陳○志、王○則以:陳○志與橋○公司僅係單純借貸關係,石○明拿出所有的文件

  都是正本,陳○志才借錢給由○玉,而王○是公司之人頭負責人,當初是尋○試跟

  石○明與由○玉談妥,公司即開票擔任連帶保證人各等語,資為抗辯。

  原審審理結果以:查尋○試於九十五年八月二十三日代理上訴人與林○盟簽訂合建

  契約書,約定上訴人將系爭土地移轉登記予林○盟,並由林○盟給付簽約金八十萬

  元。系爭土地於同年九月十三日以王○為債務人、上訴人為義務人,設定抵押權予

  陳○志,同年十二月二十一日上訴人將系爭土地所有權移轉登記予陳○升,九十六

  年一月四日陳○升將系爭土地移轉登記予陳○志。嗣於同年四月二十六日陳○志將

  系爭土地所有權移轉登記予陳○升,陳○升同時設定抵押權予陳○志,同年五月二

  十六日因清償塗銷該抵押權設定,同年六月十五日陳○升將系爭土地設定抵押權予

  周○珠及為買賣之預告登記等事實,為兩造所不爭。上訴人雖主張被上訴人與石○

  明共謀侵害其對系爭土地之所有權,惟為被上訴人所否認,上訴人應就此項有利於

  己之事實,負舉證之責。而上訴人自承與被上訴人並不認識,依其述稱經石○明介

  紹,與林○盟簽訂合建契約書,約定上訴人應將系爭土地過戶予林○盟,以利申請

  建築執照,石○明藉由代辦手續取得土地權狀及印鑑證明書,並偽造授權書等語,

  為侵權行為之人乃石○明,與被上訴人無涉。且石○明在外觀上已持有足以使人信

  為真實之文件,上訴人又提供系爭土地所有權狀、印鑑證明、身分證影本,自不能

  認被上訴人知悉石○明是否偽造授權書,上訴人復未舉證證明被上訴人有與石○明

  共謀之情事,其主張被上訴人與石○明為共同侵權行為,自難採信。再根據證人陳

  ○治、姜進森之證詞,足認陳○升確曾向周○珠借貸,並以陳○升所有系爭土地設

  定抵押權、地上權及買賣預告登記予周○珠以為擔保,上訴人主張周○珠協助陳○

  升脫產而有侵權行為云云,亦不可採。又前開授權書記載系爭土地之地號,均將「

  ○○○段」誤載為「○○段」,上訴人並未否認該合建契約書之效力,自難認蔡○

  池知悉該授權書非真正。且蔡○池為地政士,就委託辦理之文件僅負有形式審查義

  務,尚難認蔡○池有何過失。另上訴人未舉證證明其與蔡○池間有委任契約之合意

  ,其主張蔡○池違反委任人之指示,且未自己處理委任事務,違反受任人義務,亦

  不可採。此外,陳○淋雖與林○盟簽訂轉讓協議書,承受合建契約書之權利義務,

  約定於九十五年十一月十五日以前換約,則在換約前,陳○淋與上訴人間尚無契約

  關係存在,上訴人主張陳○淋應負債務不履行損害賠償責任,亦不可採,為其心證

  之所由得,並說明兩造其餘攻擊防禦方法及證據,不逐一論列,爰將第一審所為命

  陳○升給付六百十四萬七千八百元本息部分廢棄,改判駁回上訴人該部分之訴,並

  就上訴人其餘請求被上訴人連帶給付部分,維持第一審所為其敗訴之判決,駁回上

  訴人之上訴及追加之訴。

  關於廢棄發回部分(即被上訴人蔡○池部分):按民法第一百八十四條第一項關於

  侵權行為之規定,採過失責任主義,以行為人之侵害行為具有故意過失,為其成立

  要件之一。所謂過失,指行為人雖非故意,但按其情節應注意,並能注意,而不注

  意。又過失依其所欠缺之程度為標準,雖可分為抽象輕過失(欠缺善良管理人注意

  義務)、具體輕過失(欠缺應與處理自己事務同一注意義務)及重大過失(顯然欠

  缺普通人之注意義務),然在侵權行為方面,過失之有無,應以是否怠於善良管理

  人之注意義務為斷(本院十九年上字第二七四六號判例參照),亦即行為人僅須有

  抽象輕過失,即可成立。而善良管理人之注意義務,乃指有一般具有相當知識經驗

  且勤勉負責之人,在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準,

  如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下,所應為之行為,即構成注意義務之違反

  而有過失,其注意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形

  而定。而專門職業人員,基於與當事人之信賴關係,並本於其專業能力、工作經驗

  及職業責任,在執行業務時,對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損

  害發生之注意義務。本件被上訴人蔡○池為地政士(代書),乃專門職業人員,受

  託辦理系爭土地之抵押權設定與所有權移轉登記,既為原審認定之事實,則其在從

  事業務之執行時,對於相對人及利害關係人自具有保護、照顧或防範損害發生之注

  意義務,此參照地政士法第十八條規定:「地政士於受託辦理業務時,應查明委託

  人確係為登記標的物之權利人或權利關係人,並應確實核對其身分後,始得接受委

  託」,第二十六條規定:「地政士受託辦理各項業務,不得有不正當行為或違反業

  務上應盡之義務。地政士違反前項規定,致委託人或其他利害關係人受有損害時,

  應負賠償責任」甚明。而蔡○池於受託辦理系爭土地抵押權等登記時,依其於第一

  審自稱:「石○明向伊提示授權書正本後,隨即收回,並交付影本」云云(一審卷

  (二)六四頁),委託人所提出之上訴人之授權書(一審卷(一)十五頁)係偽造,且

  為影本,似為蔡○池所不爭執(原審卷九○頁),上訴人就此復主張:蔡○池既認

  石○明持有伊授權書正本,應就其主張石○明持有伊授權書正本之事實負舉證責任

  ,並應提出該授權書正本存在之事實等語(一審卷(二)六五、六七、六八頁),究

  竟蔡○池所稱之上訴人授權書「正本」是否真實?蔡○池從形式上審查縱不能發覺

  其係偽造,倘令委託人提出該授權書原本時,是否不得發現其係偽造而防範損害之

  發生?

  又蔡○池有何正當原因可以不令委託人提出原本,加以查驗是否其確為上訴人所授

  權,即率予辦理系爭土地之抵押權等登記?凡此均與蔡○池有無怠於善良管理人之

  注意義務所關頗切。原審胥未逐一調查審認,即以上揭情詞遽認蔡○池辦理系爭土

  地之登記程序並無過失而為上訴人不利之論斷,已嫌速斷。又民法第一百八十四條

  第二項規定:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任」,乃獨立

  之侵權行為類型,此觀立法修正理由自明。另地政士法第二十六條所規定對於其他

  利害關係人之責任,為民法以外特別法所規定之特殊的侵權行為類型。上訴人對蔡

  ○池之部分,除根據民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項及委任之

  法律關係外,似併依民法第一百八十四條第二項、地政士法第二十六條之規定請求

  (一審卷(二)一○頁、八九、九○頁),乃屬訴的客觀合併。法院就此種型態之訴

  應就原告所主張之數項請求,依其主張之順序逐一審判,必至上訴人所主張之全部

  請求均無理由時,始得為其敗訴之判決。乃原審判決上訴人此部分敗訴,未就上訴

  人依民法第一百八十四條第二項及地政士法第二十六條之規定而為請求部分加以審

  判,亦有判決不備理由違法。上訴論旨,執以指摘原判決此部分為不當,求予廢棄

  ,非無理由。

  關於上訴駁回部分(即關於蔡○池以外之被上訴人部分):查民法第一百八十五條

  第一項前段所謂共同侵權行為,須共同侵權行為人皆已具備侵權行為之要件始能成

  立,若其中有人無故意過失,或無不法侵害行為,則其人非侵權行為人,自不須與

  具備侵權行為要件之人負連帶損害賠償責任(本院二十二年上字第三四三七號判例

  參照)。而依民法第一百八十四條第一項前段規定,侵權行為之成立,須行為人因

  故意過失不法侵害他人權利,亦即行為人須具備歸責性、違法性,並不法行為與損

  害間有因果關係,始能成立,且主張侵權行為損害賠償請求權之人,對於侵權行為

  之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言,無論行為人因作為或不作為而生之侵

  權責任,均以行為人負有注意義務為前提,在當事人間無一定之特殊關係(如當事

  人間為不相識之陌生人)之情形下,行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義

  務。又就違法性而論,倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動

  ,除被害人能證明其具有不法性外,亦難概認為侵害行為,以維護侵權行為制度在

  於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意。本件上訴人與被上訴人並不認識,乃

  上訴人所自認(一審卷(一)六頁),則除蔡○池(因具有專門職業關係除外)以外

  之被上訴人與上訴人間既無一定之特殊關係,其對於上訴人所有系爭土地辦理抵押

  權及所有權移轉登記,即不負任何防止損害發生之注意義務。且上開被上訴人之行

  為,均為社會上一般正常之交易行為或經濟活動,亦不能概指其為侵害行為,上訴

  人復未能舉證證明其具有違法性或歸責性,自難令其與石○明負共同侵權行為損害

  賠償責任。又被上訴人陳○淋於承受合建契約後,並未違反合建契約之義務,亦無

  債務不履行之問題。原審認上開被上訴人不成立共同侵權行為,被上訴人陳○淋亦

  不負債務不履行責任,因而為上訴人不利之判決,經核於法並無違誤。上訴論旨,

  以原審認定事實、取捨證據之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由,指摘原判決

  此部分為不當。求予廢棄,非有理由。

  據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴訟法第四百七十七條第

  一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十

  八條,判決如主文。

  中    華    民    國  一○○  年    三    月    十    日

公平交易委員會一○一、三、十二公服字第一○一一二六○二○七號修正(原名稱 :行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣制度之規範說明)

張貼者:2012年3月18日 上午2:09wu huang ching

八、違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任

    (一)違反公平交易法第十一條第一項、第三項規定而為結合,或申報後經中央

      主管機關禁止其結合而為結合,或未履行第十二 條第二項為確保結合之

      整體經濟利益大於限制競爭之不利益,所附加之負擔者,依據同法第十三

      條規定,本會得禁止其結合、限期命其分設事業、處分全部或部分股份、

      轉讓部分營業、免除擔任職務,或為其他必要之處分。對於違反前揭處分

      者,本會尚得命令其解散、停止營業或勒令歇業;並得同時依公平交易法

      第四十條之規定,處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰。對於違反公平

      交易法第十一條第五項但書第二款規定之情形者,處新臺幣五萬元以上五

      十萬元以下罰鍰。

    (二)違反公平交易法第十四條規定者,依據同法第三十五條第一項規定,經本

      會依同法第四十一條規定,限期命其停止、改正其行為,或採取必要更正

      措施,而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施,或停止後再為

      相同或類似之違反行為者,將可處行為人三年以下有期徒刑、拘役、或科

      或併科新臺幣一億元以下罰金。

    (三)違反公平交易法第十九條規定者,依據同法第三十六條規定,經本會依同

      法第四十一條規定,限期命其停止、改正其行為,或採取必要更正措施,

      而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施,或停止後再為相同或

      類似之違反行為者,將可處行為人二年以下有期徒刑、拘役、或科或併科

      新臺幣五千萬元以下罰金。

    (四)本會對於違反公平交易法規定者,依據同法第四十一條第一項規定,得限

      期命其停止、改正其行為,或採取必要更正措施,並得處以新臺幣五萬元

      以上二千五百萬元以下罰鍰。;若事業違反第十條、第十四條,經中央主

      管機關認定有情節重大者,依同條第二項規定得處該事業上一會計年度銷

      售金額百分之十以下罰鍰,不受前項罰鍰金額限制。對於逾期仍不停止、

      改正其行為,或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行

      為,或採取必要更正措施,並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下

      罰鍰,至停止、改正其行為,或採取必要更正措施為止。

    (五)事業倘違反公平交易法之規定,除依法負刑事或行政責任外,尚須依同法

      第五章規定,負損害賠償責任。

  九、本規範說明僅係例示若干不動產經紀業者以及聯賣資訊網站經營者可能涉及違

    反公平交易法之行為態樣。本規範說明容或有未盡周延之處,本會將俟未來市

    場結構、競爭狀況及其他經濟社會因素之變化情形,隨時檢討修正,惟有關個

    案之處理,仍須就具體事實再予認定。另本會針對不動產經紀業者之交易、競

    爭行為及廣告案件,訂有「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」及

    「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」,不動產經紀業者應注意

    並遵守規定。

公平交易委員會一○一、三、十二公服字第一○一一二六○一九五號修正(原名稱:行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明)

張貼者:2012年3月18日 上午1:59wu huang ching   [ 已更新 2012年3月18日 上午1:59 ]

六、違反公平交易法相關規定之罰則與法律責任

    (一)違反公平交易法第十四條規定,依據同法第三十五條第一項規定,經本會

      依同法第四十一條規定,限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施

      ,而逾期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施,或停止後再為相同

      或類似違反行為者,處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣

      一億元以下罰金。

    (二)公平交易委員會對於違反公平交易法規定之事業,依據同法第四十一條第

      一項規定,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新

      臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;若事業違反第十條、第十四條,

      經中央主管機關認定有情節重大者,依同條第二項規定得處該事業上一會

      計年度銷售金額百分之十以下罰鍰,不受前項罰鍰金額限制。逾期仍不停

      止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其

      行為或採取必要更正措施,並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下

      罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

    (三)事業倘違反公平交易法之規定,除依法須負刑事或行政責任外,尚須負同

      法第五章規定之民事損害賠償責任。

  七、本規範說明,僅係例示若干不動產經紀業者常見之可能牴觸公平交易法之行為

    態樣加以說明,容或有未盡周延之處,本會將隨時補充修正,個案之處理當仍

    須就具體事實加以認定。另針對不動產廣告案件及聯賣制度,本會訂有「公平

    交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」及「公平交易委員會對於不動產

    經紀業實施聯賣制度之規範說明」,不動產經紀業者應注意並遵守規定。

預售屋銷售行為受公平交易法規制之規範說明

張貼者:2012年3月18日 上午1:54wu huang ching

  1. 公平交易委員會對於公平交易法第二十一條案件之處理原則
  2. 公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則
  3. 公平交易委員會對於比較廣告案件之處理原則
  4. 公平交易委員會對於公平交易法第二十四條案件之處理原則

違約不買時,法院一定會酌減違約金嗎?

張貼者:2009年9月28日 上午8:06wu huang ching   [ 已更新 2009年9月28日 上午8:22 ]

 

在不動產交易實務中,有些投資客或經紀人常會誤以為違約時可以不依據雙方契約之約定,而按民法第252條規定「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」惟適用該條規定亦有一定限度,詳見下述。

 

如違約係出於故意或重大過失,則不得主張酌減,蓋民法第二百五十二條僅規定約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,並未規定債務人之不履行債務,非由於故意或重大過失者,法院亦得減少違約金。因此在認定債務人由於故意或重大過失而違約,所稱違約金過高之主張即為非正當。

 

是否酌減,應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形判斷,而債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少其數額。如法院核減債權人請求違約金額……並未斟酌上開情事,則有適用法則不當之違法。且當事人所約定之違約金何以過高?法院據以核減至相當數額之衡量標準為何?均應於判決理由中記明,否則即屬判決不備理由。

 

應參酌債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者,尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高。

 

有關衡量債務人所受損害,買賣標的物之市價於解約前已有跌落,其價值低於原定買賣價金,即可判定出賣人受有損害,法院審酌約定之違約金額是否過高,自應予斟酌。

 

當事人約定之違約金是否過高,應依誠信原則予以檢驗,亦即行使債權,履行義務,應依誠實及信用方法,為民法第148條第2項所明定。且法院得依職權酌減之。

 

就有無酌減事由為事實問題,債務人應就此利己事實負舉證責任,蓋約定之違約金是否過高,乃為事實問題,應由債務人就此利己事實主張及證明,因此亦有實務認為法院應俟債務人之抗辯才予以核椷。

 

原則上當事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦應予以尊重,始符契約約定之本旨,非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實。況違約金之約定,為當事人契約自由、私法自治原則之體現,雙方於訂約時,既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素,本諸自由意識及平等地位自主決定,除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平,法院得基於法律之規定,審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額,以實現社會正義外,當事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦應予以尊重,始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時,仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減,無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤,不僅對債權人難謂為公平,抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

 

另,在不動產交易實務中,依據中華民國90711日內政部台(90)內中地字第9082362號公告頒行(行政院消費者保護委員會第七十八次委員會議通過)之成屋買賣契約書範本第10條(違約罰則)規定「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時,買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方,如逾期一個月不付期款或遲延利息,經賣方以存證信函或其他書面催告,經送達逾七日內仍未支付者,賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金,但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限,賣方不得另行請求損害賠債。」故賣方行使解除權時,宜參照此條規定,以免他方以此為由主張解約過於急促。
 
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