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居間契約為勞務給付契約之一種,居間人(仲介業者)處理居間事務有過失者,相對人自得類推適用民法第544條之規定,請求居間人負賠償之責

張貼者:2012年3月24日 下午11:35wu huang ching

臺灣高等法院民事判決          99年度上字第516號

  上 訴 人 張○英

        李○清

  共   同

  訴訟代理人 高○誠律師

        許○○律師

        劉○嫻律師

        黃○田律師

  被 上訴 人 威○不動產仲介經紀有限公司

  法定代理人 羅○○

  訴訟代理人 蘇美妃律師

  被 上訴 人 泛○不動產仲介經紀股份有限公司

  法定代理人 王○漲

  訴訟代理人 邱○智

  被 上訴 人 黃○慧

  上列當事人間請求損害賠償事件,上訴人對於中華民國99年3月26日臺灣板橋地方

  法院98年度訴字第2687號第一審判決提起上訴,並為訴之減縮,經本院於101年2月

  7日言詞辯論終結,判決如下:

      主      文

  原判決除減縮部分外,關於駁回上訴人張○英後開第二、三、四項之訴部分,及該

  部分假執行之聲請,並訴訟費用之裁判廢棄。

  被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英新臺幣壹佰肆拾壹萬壹仟肆佰陸拾捌元及自民

  國九十八年十二月十六日起,至清償日止,按年息百分之五計算之利息。

  被上訴人威○不動產仲介經紀有限公司應給付上訴人張○英新臺幣壹佰肆拾壹萬壹

  仟肆佰陸拾捌元及自民國九十八年十二月十六日起,至清償日止,按年息百分之五

  計算之利息。

  前兩項之任一被上訴人為給付,於其給付範圍內,他被上訴人同免給付責任。

  其餘上訴駁回。

  第一、二審訴訟費用(除減縮部分外)由被上訴人黃○慧、威○不動產仲介經紀有

  限公司連帶負擔十分之七,上訴人李○清負擔十分之二,餘由上訴人張○英負擔。

      事實及理由

  一、上訴人在原審起訴,原聲明請求:(一)被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣(下

    同)148萬3,498元本息;(二)被上訴人應連帶給付上訴人李○清30萬元本息。

    嗣在本院減縮聲明為:(一)被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英148萬1,755元

    本息,應給付上訴人李○清30萬元本息;(二)被上訴人威○不動產仲介經紀有

    限公司(下稱威○公司)、泛○不動產仲介經紀股份有限公司(下稱泛○公司

    )應連帶給付上訴人張○英148萬1,755元本息,應連帶給付上訴人李○清30萬

    元本息;(三)前兩項之任一被上訴人為給付,於其給付範圍內,他被上訴人同

    免責任(上訴人請求追加被告沈○財給付部分,本院另以裁定駁回,茲不贅述

    )。經核上開訴之減縮,合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第

    3款之規定, 程序上應予准許。又被上訴人泛○公司未於言詞辯論期日到場,

    核無民事訴訟法第 386條所列各款情形,爰依上訴人之聲請,由其一造辯論而

    為判決。合先敘明。

  二、上訴人主張:上訴人張○英經由○世紀不動產○○公園加盟店即被上訴人威○

    公司之仲介,於民國(下同)98年7月5日與被上訴人黃○慧(由沈○財代理)

    簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書),由張○英以總價金 667萬元

    ,向黃○慧買受門牌號新北市○○區○○路90巷32弄14號5樓房屋所有權全部

    及所坐落台北縣○○市○○段604地號土地所有權應有部分15分之1(下稱系爭

    房地)。惟張○英於買受後,始發現系爭房屋原有附屬建物即屋頂加蓋?皮屋

    ,曾於95年9月28日發生火災,造成前屋主3人死亡,經向臺北縣(現已改制為

    新北市,下同)政府消防局查證後,該局核發之「火災證明書」內載明火災發

    生地點即為系爭房屋,是系爭房屋係屬「凶宅」,然黃○慧及受任仲介之威○

    公司均未告知系爭房屋有上開瑕疵存在,而泛○公司對其加盟店威○公司亦未

    盡監督之責,違反公平交易法第24條之規定。又因系爭房屋為凶宅之故,張○

    英不堪居住品質不佳及心理負荷,於98年8月29日充分告知系爭房屋之瑕疵後

    ,將系爭房地以總價550萬元出賣予訴外人張○松。張○英因系爭房屋之瑕疵

    ,受有損害共計148萬1,755元(包含買賣差價及支出之費用共計141萬1,468元

    、及利息損失7萬0,287元),黃○慧依民法第360條規定,應負物之瑕疵擔保

    之賠償責任;又泛○公司授權威○公司使用「○世紀不動產」之服務標章,足

    認其已表示以代理權授與威○公司,是泛○公司對於張○英應負授權人責任,

    而泛○公司未善盡蒐集關於系爭房地相關資訊及合理價格之義務,所提供之服

    務亦不符合專業水準之合理期待,致張○英以不合理價格買受系爭房地,應依

    民法第544條、消費者保護法第7條第3項規定負損害賠償責任;退步言之,若

    認張○英係與威○公司簽訂不動產買賣仲介合約,而與泛○公司間並無直接委

    任關係,則威○公司依民法第544條、第184條第1項前段及消費者保護法第7條

    第3項規定,對於張○英應負損害賠償責任,而泛○公司依不動產經紀業管理

    條例第26條第2項及民法第184條第2項規定,應與威○公司負連帶賠償責任。

    又張○英之配偶即上訴人李○清於98年7月27日得知系爭房屋為凶宅後,精神

    大受打擊,經醫師診斷為「焦慮狀態」,因而受有醫療費用損害及非財產上之

    損害共計30萬元(包含醫療費用790元及非財產上損害賠償之慰藉金29萬9,210

    元),黃○慧、泛○公司、威○公司依民法第227條之1、第193條第1項及第19

    5條第1項前段規定,應負賠償責任等情,爰求為判命:黃○慧應給付張○英14

      8萬1,755元本息、給付李○清30萬元本息;威○公司、泛○公司應連帶給付張

      ○英148萬1,755元本息、連帶給付李○清30萬元本息;上開任一債務人為給付

      者,於其給付範圍內,他債務人同免責任之判決。原審判決駁回上訴人之訴,

      上訴人不服,提起上訴,聲明求為判決:(一)原判決除減縮部分外廢棄。(二)

      被上訴人黃○慧應給付上訴人張○英148萬1,755元、給付上訴人李○清30萬元

      ,及均自起訴狀送達之翌日起,至清償日止,按年息5%計算之利息。(三)被上

      訴人威○公司、泛○公司應連帶給付上訴人張○英148萬1,755元、連帶給付上

      訴人李○清30萬元,及均自起訴狀送達之翌日起,至清償日止,按年息5%計算

      之利息。(四)上開(二)、(三)項中之任一被上訴人為給付者,於其給付範圍內

      ,他被上訴人同免責任。(五)願供擔保,請准宣告假執行。

  三、被上訴人黃○慧以:伊於93年間曾遭嚴重車禍,導致記憶失調,無法正常工作

    ,本件係遭他人利用伊身罹重病精神恍惚所為,伊不知自己曾為系爭房地之所

    有權人,亦不認識沈○財,更未授權沈○財簽訂系爭買賣契約書等語。被上訴

    人威○公司以:系爭房地係由訴外人余威廉偕同沈○財出面,提出所有權人黃

    ○慧之授權書,委託伊出售,經伊所屬人員核對授權書上印章與印鑑證明相符

    ,嗣並由沈○財提出委託銷售及過戶所需一切文件,代理黃○慧與上訴人張○

    英簽訂系爭買賣契約書,伊居間仲介銷售系爭房屋之過程,並無任何違法疏失

    ;伊受託銷售系爭房地後,除由所屬人員親自勘訪不動產現狀外,並上台灣凶

    宅網蒐詢,並無系爭房屋列為凶宅之資料,曾請鄰居幫忙介紹買主,亦無人提

    及系爭房屋曾發生非自然死亡之事,伊已善盡合理查證義務;黃○慧買受及出

    售系爭房屋時,其屋頂已無加蓋之?皮屋,且原有?皮屋並非系爭房屋之附屬建

    物,縱該?皮屋曾發生火災造成 3人死亡之事故,亦與系爭房屋無關,不得即

    指系爭房屋係為凶宅;張○英故意以極低價格轉售系爭房地,而要求伊賠償價

    差,並賠償簽約代書費等非必要之支出費用,顯非合理;又伊與上訴人李○清

    間並無委任契約關係,伊對於李○清亦無任何侵權行為,李○清不能證明其焦

    慮係因居住系爭房屋所引起,其請求伊賠償,亦屬無據等語。被上訴人泛○公

    司則以:系爭房屋不符凶宅定義,且其屋頂原有加蓋之?皮屋,並非該房屋之

    附屬建物;伊僅與威○公司間為加盟授權關係,伊僅授權威○公司使用服務標

    章及名稱,並未授權威○公司以伊名義從事仲介義務,上訴人與伊公司間並無

    契約關係,伊亦無侵權行為可言,上訴人請求伊賠償,自非有據等語,資為抗

    辯。均聲明求為判決:上訴駁回。

  四、經查上訴人主張被上訴人泛○公司授權被上訴人威○公司使用「○世紀不動產

    ○○公園加盟店」之服務標章及名稱;上訴人張○英經由「○世紀不動產○○

    公園加盟店」即威○公司之仲介,買受系爭房地,並由沈○財以被上訴人黃○

    慧之代理人名義,於98年7月5日與張○英簽訂系爭買賣契約書,約定由張○英

    以總價金667萬元向黃○慧買受系爭房地。又系爭房屋之屋頂原有加蓋?皮屋,

    曾於黃○慧取得系爭房屋所有權前之95年9月28日發生火災,造成屋內3人死亡

    。嗣上訴人張○英於98年8月29日經告知「頂樓加蓋部分於95年發生火災,有

    發生意外,有3人往生,頂樓加蓋部分已拆除」等情,將系爭房地以總價550萬

    元出賣予訴外人張煌松等事實,業據其提出系爭買賣契約書、授權書、火災新

    聞報導及不動產買賣契約書為證(見原審臺北地院卷44至49、52、64、67至77

    頁),並有○世紀不動產加盟特許授權契約書足按(見本院卷68、69頁),且

    為被上訴人所不爭執,自堪信為真實。

  五、雖被上訴人黃○慧否認授權沈○財簽訂系爭買賣契約書,而將系爭房地出售予

    上訴人張○英,並以前揭情詞置辯。惟查,黃○慧於97年7月18日向訴外人楊

    基銘、楊○銘購買系爭房地,並於同年8月1日登記取得系爭房地之所有權;嗣

    黃○慧於98年7月5日由沈○財代理簽訂系爭買賣契約書,將其所有系爭房地出

    售予張○英,張○英並於同年月13日登記取得系爭房地所有權等情,業據上訴

    人提出土地及建物所有權狀、系爭買賣契約書為證(見原審臺北地院卷50、51

    、81、82頁),並經本院函請新北市中和地政事務所調取系爭房地移轉登記案

    卷核閱屬實(見本院卷183至200、218至236頁)。經核沈○財代理簽訂系爭買

    賣契約書時,已提出黃○慧之授權書,其內載明系爭房地並「授權事項:買賣

    房屋一切事宜及收受價款」(見原審臺北地院卷52頁),且黃○慧亦自認該紙

    授權書確係由其簽名並填寫姓名、住址屬實(見本院卷249頁背面至250頁)。

    而其後辦理系爭房地所有權移轉登記時,亦據黃○慧提出印鑑證明(見本院卷

    229頁),該紙印鑑證明係由黃○慧本人持身分證於98年6月8日申請核發,業

      經本院函請台北市松山區戶政事務所查復屬實,有該所100年11月29日北市松

      戶資字第10031194400號函足按(見本院卷234頁),足見系爭房地確係出於黃

      ○慧本人授權而出售予張○英。至黃○慧提出之診斷證明書,或記載:「因焦

      慮狀態導致失眠及身心失調」(見原審臺北地院卷85頁),或記載:「精神官

      能性憂鬱症、藥物成癮」,「於95年4月25日住院治療,當時有情緒憂鬱,意

      識混亂,濫用藥物,異常行為等症狀。95年5月20日出院。近來症狀不穩定,

      目前仍有情緒症狀,社會及職業功能受損,宜持續規則治療」(見原審板橋地

      院卷37頁),均不足證明其行為能力有喪失或不足之情形,其執此抗辯系爭房

      地買賣係遭他人利用其身罹重病精神恍惚所為云云,殊難憑取。

  六、關於上訴人張○英請求賠償部分:

    (一)關於上訴人張○英請求被上訴人黃○慧賠償部分:

      1.按物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人

       時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效

       用之瑕疵;又出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質,民

      法第354條第1項前段、第2項定有明文;又買賣之物,缺乏出賣人所保證之

      品質者,買受人得請求不履行之損害賠償,亦為同法第360條所明定。

      2.經查,沈○財代理黃○慧簽訂系爭買賣契約書時,於該契約書附件「不動產

       標的現況說明書」之第12項「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾

       經發生過兇殺或自殺等非自然身故」乙欄,勾選「否」,業據上訴人提出該

       不動產標的現況說明書為證(見原審臺北地院卷49頁),自已擔保系爭房屋

       具有該保證之品質。惟查,系爭房屋之屋頂原有加蓋鐵皮屋,前於95年9月28

       日清晨4時許發生火災,致屋內3人(按:乃系爭房屋當時屋主楊○銘之妻周

       ○萍、及子女楊○暄、楊○榛─見臺灣板橋地方法院檢察署95年度相字第13

       71號相驗卷宗)死亡,業如前述。而此一事故,業經前屋主告知,為黃○慧

       買受系爭房地時所知悉,亦有不動產標的現況說明書可按(見臺灣板橋地方

       法院檢察署99年度他字第3097號偵查卷內不動產標的現況說明書)。上開鐵

       皮屋雖無法辦理登記,但係供系爭房屋原所有權人使用,具有使用上之獨立

       性,自屬其專有部分;且該鐵皮屋無法與系爭房屋分離而單獨處分,應屬系

       爭房屋之附屬建物;徵諸台北縣政府消防局核發火災證明書內載火災發生地

       點即為系爭房屋(見原審臺北地院卷66頁),益得明證。是系爭房屋確有「

       專有部分曾發生非自然身故」之情形存在,此不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不

       同。準此,系爭房屋即不具備出賣人所保證之品質,出賣人黃○慧就該買賣

       標的物之瑕疵,應負擔保責任。是上訴人張○英自得依民法第360條規定,

      請求被上訴人黃○慧賠償損害。

      3.上訴人張○英主張系爭房屋不具備出賣人所擔保之品質,致其以不相當之價

       格買受,且因不堪居住品質不佳及心理負荷,經告知瑕疵後,旋即於1個月

       後之98年8月29日,再將系爭房地以總價550萬元轉售予訴外人張煌松,其買

       受系爭房地時支出買賣價金及代書費用、仲介服務費、契稅及規費等共計67

       4萬2,201元,出賣系爭房地時取得價金扣除代書費用、仲介服務費及相關稅

       費等共計533萬0,733元等情(見本院卷277頁背面),業據其提出系爭買賣

       契約書、代書各項收費標準、服務費用證明、統一發票、台北縣政府稅捐稽

       徵處中和分處98年契稅繳款書、麗○代書事務所收費明細表、所有權買賣移

       轉契約書、台北縣中和地政事務所規費徵收聯單、麗○代書結案分算表、不

       動產買賣契約書、收據、服務費用證明、證明書等為證(見原審臺北地院卷

       44至63、67至84頁,及本院卷283至303頁)。經核上訴人張○英買受、出賣

       系爭房地前後僅相隔短短1個月餘,其間房地產市場並無價格波動之特殊因

       素,該買賣價差全係因系爭房屋之瑕疵所致。又系爭房地若經黃○慧告知上

       開瑕疵,張○英即不可能購買,亦無須轉售,是其因買受、出賣房地所支出

       之稅費,均屬其因系爭瑕疵所受損害。是上訴人張○英就其所受上開差額之

       損害計141萬1,468元(其計算式為:6,742,201元-5,330,733元=1,411,468

       元),請求被上訴人黃○慧賠償部分,應屬有據。

      4.雖上訴人張○英主張其就上開差額,另受有利息損失7萬0,287元云云(見本

       院卷278、279頁)。惟查,張○英就前項差額,已另請求自起訴狀繕本送達

       之翌日起算之法定遲延利息;此外復不能證明原有利用前項金額收取按年息

       5%計算利息之預定計劃,是其請求被上訴人黃○慧賠償利息損失7萬0,287元

       部分,難認有據。

    (二)關於上訴人張○英請求被上訴人威○公司賠償部分:

      1.按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介

      ,他方給付報酬之契約;又以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行

      能力或訂立該約之能力,有調查之義務,民法第565條、第567條第2項定有

      明文。又居間契約為勞務給付契約之一種,居間人處理居間事務有過失者,

      相對人自得類推適用民法第544條之規定,請求居間人負賠償之責

      2.經查,被上訴人威○公司為上訴人張○英居間仲介,並受有報酬,業據張○

       英提出服務費用證明及統一發票為證(見原審臺北地院卷88、89頁),是彼

       二人間即成立居間契約,揆諸前揭說明,威○公司關於其媒介訂約之事項,

       應負有調查之義務。又系爭房屋前於95年9月28日清晨4時許發生火災,致屋

       內3人死亡之事實,既為當時報紙所刊載,業據張○英提出新聞報導為證(

       見原審臺北地院卷64頁);復為當地里長所知悉,亦經證人即里長林○堅在

       臺灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第3○19號詐欺案偵查中證述屬實(見

       該偵查卷23頁),應屬不難查知。乃威○公司所屬仲介人員竟未查明此一事

       項,任由出賣人於「不動產標的現況說明書」內為不實之記載,殊難認其已

       善盡居間人之調查義務。張○英因而受有前述損害141萬1,468元,自得類推

       適用民法第544條規定,請求威○公司負賠償責任;惟超過上開金額部分,

       難認張○英受有損害,其請求威○公司賠償,即屬無據(至張○英就同一損

       害,併依民法第184條第1項前段、消費者保護法第7條第3項規定,競合請求

       威○公司賠償部分,即屬毋庸審究)。

    (三)關於上訴人張○英請求被上訴人泛○公司賠償部分:

      1.按債權契約為特定人間之權利義務關係,債權人僅得向債務人請求給付,不

       得向債務人以外之第三人請求給付,此為債之相對性原則。又民法第169條

       規定之表見代理,須由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為

       其代理人而不為反對之意思者為要件,苟無上開表見事實存在,即無令其負

       授權人責任之餘地。

      2.經查,上訴人張○英係委託威○公司處理居間仲介事務,此有威○公司出具

       之服務費用證明可按(見原審臺北地院卷89頁)。雖威○公司與泛○公司間

       訂有「○世紀不動產加盟特許授權契約」,由泛○公司授權威○公司使用「

       ○世紀不動產○○公園加盟店」為其對外公開使用之服務標章及名稱,惟該

       授權契約第 3條已明白約定:「1.乙方(指威○公司)應以『○世紀不動產

       ○○公園加盟店』與各自公司名義,從事上述授權經營之仲介業務。2.乙方

       與客戶所簽訂之各式契約書…,以乙方公司名義訂定,並由乙方自行負責簽

       約之法律責任。…4.乙方應於營業場所明顯處和所有對外之名片、文宣用品

       及不動產相關契約文件上等,應明確加註『○世紀不動產加盟店』及『各加

       盟店均為獨立擁有及經營』之標示」(見本院卷69頁),足見被上訴人泛○

       公司並未授權威○公司得代理泛○公司訂立契約,亦無授與代理權之表見事

       實存在。而張○英所執有之服務費用證明及統一發票(見原審臺北地院卷88

       、89頁),均係由威○公司開立,其上並無任何代理泛○公司之記載,足見

       張○英係與威○公司成立居間契約,張○英主張泛○公司應負表見代理之授

       權人責任云云,自有未合。則上訴人張○英依民法第544條規定,請求被上

       訴人泛○公司負賠償責任,即與債之相對性原則有悖,自屬無據。

      3.上訴人張○英與被上訴人泛○公司間並無契約關係存在,已如前述,則其主

       張泛○公司未善盡蒐集關於系爭房地相關資訊及合理價格之義務,所提供之

       服務不符合專業水準之合理期待,並依消費者保護法第7條第3項規定請求泛

       ○公司負賠償責任,即非有據。又本件係因威○公司違反居間人之調查義務

       ,而致張○英受有前述損害,非因泛○公司所屬經紀人員之故意或過失所致

       ,泛○公司並無違反法律規定之情事,亦無違反公平競爭之行為,是張○英

       主張泛○公司違反公平交易法第24條規定,及依不動產經紀業管理條例第26

       條第2項及民法第184條第2項規定,請求泛太公司負賠償責任,亦非有據。

    (四)綜上所述,上訴人張○英就其所受損害141萬1,468元,分別依民法第360條

      、類推適用民法第544條規定,得請求被上訴人黃○慧、威○公司各負全部

      賠償責任。惟因被上訴人黃○慧、威○公司所負上開債務具有同一給付目的

      ,故其中一人為給付者,他債務人於給付範圍內,即同免其責任。

  七、關於上訴人李○清請求被上訴人賠償部分:

    (一)按損害賠償之債,以有損害之發生及有責任原因之事實,並二者之間,有相

      當因果關係為成立要件,故原告所主張損害賠償之債,如不合於此項成立要

      件者,即難謂有損害賠償請求權存在(最高法院48年台上字第481號判例參

      照)。

    (二)上訴人李○清主張其於98年7月30日經醫師診斷為「焦慮狀態」,並因而導

      致失眠及身心失調等情,固據其提出診斷證明書為證(見原審臺北地院卷85

      頁),惟其不能證明此係因系爭房屋曾發生非自然死亡事故所造成,是其依

      民法第193條第1項、第195條第1項前段規定,請求被上訴人連帶賠償30萬元

      (包含醫療費用790元及非財產上損害賠償之慰藉金29萬9,210元),自非有

      據。而上訴人李○清並非系爭居間契約及系爭房地買賣契約之締約當事人,

      其依民法第227條之1規定請求被上訴人連帶賠償上開損害,尤屬無據。

  八、綜上所述,上訴人張○英本於民法第360條、類推適用民法第544條規定,分別

    請求被上訴人黃○慧、威○公司各給付141萬1,468元及自起訴狀繕本送達之翌

    日即98年12月16日(見原審板橋地院卷15、16頁)起,至清償日止,按年息5%

    計算之利息,上開任一被上訴人為給付,於其給付範圍內,他被上訴人同免給

    付責任部分,自屬應予准許;其餘超過上開範圍之請求,即屬不應准許。從而

    原審就上開應予准許部分,所為上訴人張○英敗訴之判決,尚有未洽,上訴論

    旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為有理由,爰廢棄改判如主文第2

    、3、4項所示;就上開不應准許部分,所為上訴人敗訴之判決,並無不合,上

    訴論旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。又

    本判決命被上訴人黃○慧、威○公司負不真正連帶債務所應給付之金額,未逾

    150萬元,依民事訴訟法第466條第1項規定,不得上訴於第三審法院,即經此

    判決後即告確定,故無依上訴人聲請宣告假執行之必要,附此敘明。

  九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據,經斟酌後,認為均不足以影響本判決之

    結果,自無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。

  十、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴訟法第450條、第4

    49條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項後段、第2項

    ,判決如主文。

  中    華    民    國   101    年    2     月    29    日

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