法律實務專區‎ > ‎不動產法‎ > ‎

買賣之標的物是否屬凶宅,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體曾予揭露,並一經通常查詢方法即可輕易得知,作為代標業者是否善盡查知義務之判斷標準,始為合理

張貼者:2012年3月24日 下午11:26wu huang ching

臺灣高等法院民事判決        100年度上易字第422號

  上 訴 人 胡○國

  訴訟代理人 蕭○杉律師

  被上訴人  東○不動產投資開發顧問股份有限公司

  法定代理人 洪○華

  上列當事人間損害賠償事件,上訴人對於中華民國100年3月18日台灣台北地方法院

  99年度訴字第4864號第一審判決提起上訴,經本院於100年8月24日言詞辯論終結,

  判決如下:

      主    文

  上訴駁回。

  第二審訴訟費用由上訴人負擔。

      事實及理由

  一、上訴人起訴主張:

      上訴人於民國97年6月2日及同年月20日與被上訴人簽訂委託標購法院拍賣不動

     產契約書(下稱系爭委託標購契約),約定就臺灣板橋地方法院(下稱板橋地

     院)民事執行處96年度民執松字第15324號公告拍賣坐落於新北市○○區○○

     段594、594-1、5 94-2 地號土地、權利範圍均為10萬分之34,及其上門牌號

     碼新北市○○區○○路188號16樓之3之房屋(下稱系爭房地)等不動產標的,

     由被上訴人提供:(一)法院公告資訊與標的不動產相關資料之提供與說明;(

     二)區域法拍屋市場行情之分析評估;(三)標購各項階段業務之執行;(四)協

     助法院拍賣現場投標作業;(五)協助繳交尾款和貸款以及取得權利移轉證明書

     ;(六)協助辦理不動產產權移轉登記,並於完成產權登記後3個月內完成交屋

     等服務內容,並由上訴人給付報酬新臺幣(下同)8萬元。嗣上訴人於97年6月

     20日以2,838,888 元得標買受系爭房地,並於97年7月7日取得板橋地院核發之

     不動產權利移轉證書。上訴人於99年2月2日與訴外人傅○惟簽訂系爭房地之不

     動產買賣契約書,約定以 340萬元出售予傅○惟。詎系爭房屋前因承租人李○

     蓉於94 年9月13日在該屋內燒炭自殺身亡,傅○惟並以系爭房地屬兇宅為由要

     求解除契約,嗣經上訴人向新北市中和第一分局(下稱中和第一分局)查詢後

     確認系爭房屋確屬凶宅,於99年 2月9 日與傅○惟解除系爭房地買賣契約,並

     降價出售,於99年5月9日與訴外人吳○龍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書,

     約定以285萬元出售予吳○龍。依系爭委託標購契約,兩造間存有委任契約關

     係,而系爭委託標購契約內載明承辦人係訴外人莫○方,為被上訴人之使用人

     ,依民法第224 條前段之規定,其就本件委任事務之處理,係屬被上訴人之使

     用人。被上訴人受有報酬,就委任事務之處理應以善良管理人之注意為之,詎

     被上訴人未提供系爭房地屬兇宅之資訊予上訴人,其處理委任事務,自有過失

     。系爭房地若非兇宅,本得以340萬元售出,因其屬兇宅,最終僅得以285萬元

     售出,致上訴人受有55萬元之損害,被上訴人應負賠償之責。爰依民法第544

     條規定提起本件訴訟。並於原審聲明:(一)被上訴人應給付上訴人55萬元,及

     自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(二)願供擔保聲請

     宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決,上訴人全部聲明不服,其上訴聲明為

     :(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人55萬元,及自起訴狀繕本送達

     翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

  二、被上訴人則以:

      系爭房地於97年6月20日拍定至今已過2年多,早已逾越時效期間。被上訴人前

      已向系爭房地大樓管理員、左右鄰居及網路查詢後,均得到系爭房地非屬凶宅

      之結果,足見被上訴人已盡善良管理人注意義務,且法院就拍賣標的物除非有

      另外公告,否則不負物之瑕疵擔保責任,故購買法拍屋本存有一定風險,應買

      人理應承擔該風險。政府至今僅公告海砂屋及輻射屋部分,至於凶宅則未公開

      查詢。是否屬凶宅亦因人而異,上訴人出售價與拍定價相差不大,且其出售系

      爭房地前已收取租金,自無損失可言。系爭房地目前行情仍有488 萬元,非如

      上訴人所述,被上訴人願以原價買回等語,資為抗辯。並聲明:上訴駁回。

  三、兩造不爭執事項:

    (一)上訴人於97年6月2日與被上訴人簽訂系爭委託標購契約,復於97年6 月20日

      與被上訴人簽訂系爭房地之委託標購契約(原證一,原審卷第9至10頁)。

    (二)上訴人於97年6月20日以2,838,888元得標坐落於新北市○○區○○段594、5

      94-1、594-2 地號土地、權利範圍均為10萬分之34,及其上門牌號碼新北市

      ○○區○○路188號16樓之3之房屋,並於97年7月7日取得板橋地院核發之不

      動產權利移轉證書。(原證三、原審卷第13至14頁,並經原審法院調取板橋

      地院96年度執字第15324號卷宗核閱無訛)。

    (三)上訴人於97年9月2日給付被上訴人37,000元之本件代辦標購法拍屋服務費。

      (原證二,原審卷第12頁)。

    (四)上訴人於99年2 月2 日與傅○惟就系爭房地簽訂不動產買賣契約書,約定以

      340 萬元出售予傅○惟(原證四,原審卷第17至44頁)。雙方嗣於99年2 月

      9 日解除契約(原證五,原審卷第45頁)。

    (五)上訴人於99年5月9日與吳○龍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書,約定以28

      5 萬元出售予吳○龍。(原證六,原審卷第47至60頁)。

  四、兩造爭執點之論述:

      上訴人主張兩造簽訂系爭委託標購契約,約定由被上訴人就板橋地院民事執行

      處96年度執字第15324 號清償債務強制執行事件所拍賣之系爭房地參與競標,

      上訴人業已得標並給付被上訴人報酬,詎料系爭房地屬凶宅,被上訴人並未盡

      善良管理人之注意而提供該凶宅資訊,致上訴人標得系爭房地受有損害等情,

      為被上訴人所否認,並以前詞置辯。本件兩造之爭執點為上訴人之請求是否有

      據?本院判斷如下:

    (一)按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約

      ;受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注

      意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之;受任人因處理委任事務有

      過失,或因逾越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責。民法第

      528、535、544 條分別定有明文。上訴人主張兩造於97年6月2日、97年6 月

      20日就系爭房地簽訂委託標購契約,約定標得系爭房地後,上訴人應給付被

      上訴人服務費用等情,為被上訴人所不爭執;則上訴人主張兩造簽訂委任契

      約,被上訴人應本於善良管理人之注意義務,代上訴人標買系爭房地乙節,

      洵屬可取。

    (二)依系爭委託標購契約書所約定,被上訴人服務內容包括:1.法院公告資訊與

      標的不動產相關資料之提供與說明;2.區域法拍屋市場行情之分析評估;3.

      標購各項階段業務之執行;4.協助法院拍賣現場投標作業;5.協助繳交尾款

      和貸款以及取得權利移轉證明書;6.協助辦理不動產產權移轉登記,並於完

      成產權登記後3個月內完成交屋(原審卷第9頁);是以,被上訴人係代上訴

      人標買法院拍賣之房屋,故就被上訴人應提供資訊部分,於系爭委託標購契

      約僅約定「法院公告資訊與標的不動產相關資料之提供與說明」,未如一般

      不動產買賣,會以「標的物現況說明書」為買賣契約之附件,而於標的物現

      況說明書中並有「是否曾經發生非自然身故」之情事欄供買方參考。且被上

      訴人係受委任而代上訴人標買法院拍賣之房屋,並非如一般之不動產仲介業

      者屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握。復考量現今

      大眾媒體蓬勃發展,「凶宅」訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,

      至於買賣之標的物是否屬凶宅,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播

      媒體曾予揭露,並一經通常查詢方法即可輕易得知,作為被上訴人其是否善

      盡查知義務之判斷標準,始為合理。

    (三)98年11月前受僱於被上訴人之員工並承辦系爭房地標買業務之證人莫○方於

      原法院證稱:「(問:你幫客戶標房子流程?)我們會給客戶看基本資料(

      地址、坪數、有無人居住等),如果法院筆錄上有載明是兇宅我們會告訴客

      戶,並詢問客戶是否要購買,如果法院筆錄上沒有記載,我們還是會調查一

      下再告訴客戶。至於本件建物,我上兇宅網上查沒有查到,後來大約在2 年

      前原告打電話給我說,系爭建物好像是兇宅,但我去兇宅網查詢也查不到。

      」,「(問:契約書服務內容第1點所指為何?)我們會將○○房訊上的法

      院公告印影給委託人。」、「(問:是否包含兇宅資訊?)如果有的話○○

      房訊也會登出,如果沒有,我也會上網查。」、「(問:你有無帶原告去系

      爭房子現場並詢問兇宅事情?)好像有過一次,陪原告去管理員那問過一次

      兇宅的事情。」、「(問:拍賣前你知否原告自己私下去系爭房子是否是兇

      宅?)沒有,是買了以後原告自己去問好幾次,原告跟我說他聽說好像是兇

      宅。」等語(原審卷第124至125頁反面),足見縱系爭房地為凶宅,被上訴

      人受上訴人委任標買系爭房地時,已盡善良管理人義務為查知。況經中和第

      一分局於 100年2 月13日至系爭房地查訪駐守警衛即張○崴,其亦稱:印象

      中系爭房地沒有人自殺情事等語,有該局製作之查訪紀錄表附於原審卷第10

      7頁可稽。嗣中和第一分局於100年6 月23日再函覆原審法院,略謂經複查結

      果,該址於94年9月13日曾發生李O蓉燒炭自殺案件(本院卷第39頁),

      證系爭房屋是否為凶宅之事實,應未見諸報端媒體,而派出所、消防局等官

      方相關訊息,基於隱私保護,平常人等無法輕易查詢取得,經上訴人與被上

      訴人員工莫○方於標買系爭房地前詢問系爭房地之管理員及嗣後經警詢問系

      爭房地之警衛,均亦不知悉系爭房地是否為凶宅,故系爭房屋是否為凶宅乙

      節,確屬查證不易。前與上訴人訂約購買系爭房地之傅○惟,於本院證稱自

      己曾向派出所及系爭房地之管理員查證,均無法查出系爭房屋是否為凶宅,

      係經由熟識之仲介朋友握有系爭房屋當初之賣屋資料,始得知系爭房屋為凶

      宅等語(本院卷第47頁反面),堪信系爭房屋是否為凶宅,並非自派出所或

       管理員處即得輕易探聽出來。依上揭意旨所述,被上訴人已盡查證義務仍無

     法得知系爭房屋為凶宅,自無法於上訴人標買系爭房地前為告知,自不能認

     受任人之被上訴人因處理委任事務有過失。則上訴人本於與被上訴人間之委

     任關係,請求被上訴人負賠償責任,難謂有據

  五、綜上所述,被上訴人已盡受任人之善良管理人注意義務,從而,上訴人依民法

    第544條規定,請求被上訴人負損害賠償責任,給付上訴人55萬元本息,並無

    理由,應予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請,於法

    並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。

  六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,經審酌後,或與本件無涉,或與

    判決結果不生影響,毋庸一一論列。

  七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項、第78條,判決如

    主文。

  中    華    民    國  100    年    9    月     7      日

Comments