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違約不買時,法院一定會酌減違約金嗎?

張貼者:2009年9月28日 上午8:06wu huang ching   [ 已更新 2009年9月28日 上午8:22 ]

 

在不動產交易實務中,有些投資客或經紀人常會誤以為違約時可以不依據雙方契約之約定,而按民法第252條規定「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」惟適用該條規定亦有一定限度,詳見下述。

 

如違約係出於故意或重大過失,則不得主張酌減,蓋民法第二百五十二條僅規定約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,並未規定債務人之不履行債務,非由於故意或重大過失者,法院亦得減少違約金。因此在認定債務人由於故意或重大過失而違約,所稱違約金過高之主張即為非正當。

 

是否酌減,應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形判斷,而債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少其數額。如法院核減債權人請求違約金額……並未斟酌上開情事,則有適用法則不當之違法。且當事人所約定之違約金何以過高?法院據以核減至相當數額之衡量標準為何?均應於判決理由中記明,否則即屬判決不備理由。

 

應參酌債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切利益為衡量標準,倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者,尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害,以決定其約定之違約金是否過高。

 

有關衡量債務人所受損害,買賣標的物之市價於解約前已有跌落,其價值低於原定買賣價金,即可判定出賣人受有損害,法院審酌約定之違約金額是否過高,自應予斟酌。

 

當事人約定之違約金是否過高,應依誠信原則予以檢驗,亦即行使債權,履行義務,應依誠實及信用方法,為民法第148條第2項所明定。且法院得依職權酌減之。

 

就有無酌減事由為事實問題,債務人應就此利己事實負舉證責任,蓋約定之違約金是否過高,乃為事實問題,應由債務人就此利己事實主張及證明,因此亦有實務認為法院應俟債務人之抗辯才予以核椷。

 

原則上當事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦應予以尊重,始符契約約定之本旨,非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實。況違約金之約定,為當事人契約自由、私法自治原則之體現,雙方於訂約時,既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素,本諸自由意識及平等地位自主決定,除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平,法院得基於法律之規定,審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額,以實現社會正義外,當事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦應予以尊重,始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時,仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減,無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤,不僅對債權人難謂為公平,抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

 

另,在不動產交易實務中,依據中華民國90711日內政部台(90)內中地字第9082362號公告頒行(行政院消費者保護委員會第七十八次委員會議通過)之成屋買賣契約書範本第10條(違約罰則)規定「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時,買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方,如逾期一個月不付期款或遲延利息,經賣方以存證信函或其他書面催告,經送達逾七日內仍未支付者,賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金,但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限,賣方不得另行請求損害賠債。」故賣方行使解除權時,宜參照此條規定,以免他方以此為由主張解約過於急促。
 
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