法律實務專區‎ > ‎不動產法‎ > ‎

原始取得人

新建築物所有權應歸屬於出資興建人,與該建物建造執照或使用執照之起造人名義誰屬無涉

張貼者:2012年5月7日 上午1:14wu huang ching

最高法院民事判決       一○一年度台上字第一二七號


  上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等(第三人異議之訴等)事件,上訴人對於

  中華民國一○○年五月十日台灣高等法院第二審判決(九十九年度重上字第三八九

  號),提起上訴,本院判決如下:

      主  文

  原判決除假執行部分外廢棄,發回台灣高等法院。

      理  由

  本件上訴人主張:伊於民國八十一年間向訴外人邱葉○英購買登記其子邱○冬名下

  之坐落桃園縣○○鄉○○段二九三之一六地號農牧用地(下稱系爭土地),因無自

  耕農身分,乃與配偶即被上訴人呂○儀約定,由呂○儀取得自耕農身分後,借其名

  義登記為所有權人。嗣伊出資在系爭土地上興建門牌號碼同鄉○○村○○九三之一

  六號房屋(下稱系爭房屋,與系爭土地下合稱系爭房地),作為伊任負責人之○○

  企業有限公司(下稱○○公司)工廠及倉庫使用。詎呂○儀竟與其兄即被上訴人呂

  ○貴通謀虛偽買賣,由呂○儀於九十六年九月二十一日以買賣為原因,將系爭土地

  所有權移轉登記予呂○貴(下稱系爭移轉登記),並協同呂○貴於同年十二月六日

  辦理系爭房屋之第一次所有權登記(下稱系爭保存登記)為呂○貴名義,被上訴人

  間就系爭房地通謀虛偽買賣而為所有權移轉之行為自屬無效。又伊已終止與呂○儀

  間借名登記契約,被上訴人間之買賣行為,顯侵害伊對呂○儀之借名登記物返還請

  求權,伊復不承認呂○儀就系爭房地之無權處分行為,該處分行為自屬無效;若非

  無效,伊亦得依民法第二百四十四條第二項規定,撤銷被上訴人間就系爭房地所為

  之買賣行為、系爭移轉登記物權行為與系爭保存登記行為等情,爰以先位聲明,求

  為(一)撤銷被上訴人間就系爭房地於九十六年八月十六日之買賣債權契約及移轉所

  有權物權行為;(二)命呂○貴塗銷系爭移轉登記;(三)命呂○儀將系爭土地所有權

  移轉登記予伊;(四)命呂○貴塗銷系爭保存登記;(五)命呂○儀應辦理系爭房屋建

  物第一次所有權登記後,將所有權移轉登記予伊之判決。如無法塗銷系爭房地登記

  ,並以備位聲明,求為命呂○儀給付新台幣(下同)二千七百零六萬九千元及自九

  十九年八月六日(即備位聲明變更翌日)起加計法定遲延利息之判決(上訴人於第

  一審原係依民法第一百十三條、第一百七十九條、第二百四十二條、第一百八十四

  條第一項前段、第二百十三條、第二百四十四條、第一千零二十條之一第二項等規

  定為上述先位聲明(二)、(三)、(四),迨於原審始追加依民法第七百六十七條中段

  、第五百四十一條第二項規定為先位聲明之訴訟標的,撤回依民法第一千零二十條

  之一第二項規定為請求依據,並追加上述先位聲明(一)、(五);又上訴人於第一審

  係依民法第一百七十九條規定備位請求給付二千七百零六萬九千元本息,經第一審

  判命呂○儀給付二百零八萬元暨自訴狀繕本送達翌日即九十七年五月二十日起算之

  利息後,兩造各自提起上訴,上訴人則於原審依民法第一百八十四條第一項前段、

  第二百十五條規定變更備位聲明如上。另上訴人請求確認系爭房屋為其所有之訴部

  分,經第一審判決駁回後,已於原審撤回該部分之上訴)。被上訴人則以:上訴人

  未能證明其與呂○儀間有借名登記關係存在,縱曾借名,因未於民法親屬編施行法

  第六條之一規定期間內請求更名登記,系爭房地亦屬呂○儀所有,被上訴人間買賣

  行為非屬通謀虛偽意思表示。況上訴人損害賠償請求權時效業已消滅等語,資為抗

  辯。

  原審維持第一審所為上訴人先位之訴敗訴之判決,駁回上訴人該部分之上訴;並駁

  回上訴人追加之先位之訴及備位變更之訴,無非以:上訴人與呂○儀於六十七年四

  月十四日結婚,現婚姻關係存續中,兩人以法定財產制,為其夫妻財產制。上訴人

  於八十一年十月六日向邱葉○英購買系爭土地。呂○儀於八十二年二月十三日遷入

  其父呂○社之戶籍,登記其職業為「幫農」,於八十四年一月間取得自耕農身分後

  ,上訴人指示邱葉○英於同年月十六日移轉系爭土地所有權予呂○儀。嗣呂○儀申

  請在系爭土地上起造系爭房屋,於同年十一月九日取得系爭使用執照,供上訴人任

  負責人之○○公司作為工廠及倉庫使用迄今。被上訴人間於九十六年八月十六日簽

  訂買賣系爭房地之契約書,由呂○儀辦理系爭移轉登記予呂○貴,再協同呂○貴辦

  理系爭保存登記。呂○儀曾依租賃物返還請求權、使用借貸物返還請求權、所有物

  返還請求權訴請○○公司與上訴人遷讓返還系爭房屋,經台灣桃園地方法院(下稱

  桃園地院)九十五年度簡上字第二三○號判決(下稱返還房屋事件)敗訴確定等事

  實,為兩造所不爭。查上訴人於八十三年至八十五年間委託訴外人呂○龍即○○企

  業社興建系爭房屋,支付價金二百零八萬元,業據提出支票為證,核與呂○龍於返

  還房屋事件之證詞相符,堪信為真正。上訴人購買系爭土地,於婚姻關係存續中登

  記予其妻呂○儀,依當時民法第一千零十七條第一項規定,應屬呂○儀之原有財產

  ,由呂○儀保有所有權。又「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」第三條前段

  規定「實施都市計畫以外地區,一至八等則田地目土地,除土地所有權人興建自用

  農舍外,一律不准建築」,該規範之目的,在使農舍與農地歸屬同一人所有,以發

  揮農舍輔助農地所有人經營農地之效用,自僅呂○儀得以系爭土地所有人身分,在

  其上興建農舍並取得所有權,上訴人依法不能興建農舍及取得所有權,則呂○儀向

  主管機關申請在系爭土地上起造房屋,由上訴人委託呂○龍興建完成後,由呂○儀

  取得使用執照,客觀上應認系爭房屋為呂○儀在婚姻關係存續中取得之財產,亦屬

  呂○儀之原有財產,應由呂○儀保有所有權。系爭房地係呂○儀在婚姻關係存續中

  取得之原有財產,依當時民法規定應屬上訴人與呂○儀夫妻之聯合財產,呂○儀提

  供系爭房地給上訴人用以經營○○公司,僅能認為係上訴人本於夫之身分,管理聯

  合財產之行為,無從據以推論上訴人借用呂○儀名義登記為系爭土地所有權人,及

  借用呂○儀名義取得系爭使用執照。至呂○儀手寫字條記載「談談離婚簽字的事.

  .農地過戶給你,房子由我和女兒居住..結婚後所建立的家已破碎,所以農地已

  不重要..」,僅係呂○儀與上訴人協商離婚期間所提出之離婚條件,無從解為呂

  ○儀承認其係基於借名契約,出名登記為系爭土地之所有權人及起造系爭房屋。上

  訴人未舉證證明其於何時、何地,與呂○儀就系爭土地成立借名登記關係,其主張

  基於借名登記契約,委由呂○儀登記為系爭土地所有人及取得系爭使用執照云云,

  難以憑採。其次,呂○貴非返還房屋事件確定判決之當事人,該判決理由無拘束呂

  ○貴之效力,呂○貴於本件訴訟,無須受該確定判決認定結果之拘束。又上開確定

  判決僅憑上訴人出面委託呂○龍興建系爭房屋及支付工程款之事實,即認定系爭房

  屋係上訴人出資興建,由其原始取得所有權,未斟酌上訴人非系爭土地所有人,依

  法不能在系爭土地上興建農舍並取得所有權,當無原始取得系爭房屋所有權之可能

  ,該確定判決之論斷,理由尚非充分。何況上訴人對第一審判決關於駁回其請求確

  認系爭房屋為其所有部分,於上訴後復又撤回上訴。上開返還房屋事件確定判決所

  為認定,應無爭點效可言。系爭房地係呂○儀於婚姻關係存續中取得之原有財產,

  由呂○儀保有所有權,且呂○儀與上訴人間並無借名登記契約存在,上訴人對呂○

  儀無所謂返還借名登記物之債權,被上訴人間就系爭房地之買賣行為,不生侵害上

  訴人權利之結果,則上訴人先位之訴,請求撤銷被上訴人間就系爭買賣行為之債權

  契約及所有權移轉之物權契約;呂○貴將系爭移轉登記及系爭保存登記塗銷;呂○

  儀移轉系爭土地所有權及持系爭使用執照辦理建物保存登記後,移轉所有權;與備

  位之訴,請求呂○儀給付二千七百零六萬九千元本息,均不應准許等詞,為其判斷

  之基礎。

  惟不動產物權,有依法律行為而取得者,亦有非因法律行為而取得者,興建新建築

  物,乃建築物所有權之創造,非因法律行為而取得,該新建築物所有權應歸屬於出

  資興建人,不待登記即原始取得其所有權,與該建物行政管理上之建造執照或使用

  執照之起造人名義誰屬無涉。原審未說明系爭房屋係呂○儀出資興建所憑依據,即

  以系爭房屋係呂○儀申請起造及申請使用執照,遽認係屬呂○儀原有財產,已嫌速

  斷。其次,九十一年民法親屬編修正前,夫妻未以契約約定財產制者,以聯合財產

  制為夫妻之法定財產制,而依七十四年六月修正之民法第一千零十七條規定:聯合

  財產中,夫或妻於結婚時所有之財產,及婚姻關係存續中取得之財產,為夫或妻之

  原有財產,各保有其所有權。依此規定,夫或妻於婚姻關係存續中,以夫或妻名義

  取得之財產,固應認為夫或妻之原有財產,各保有其所有權,惟該規定並不排除第

  三人(包括夫或妻)提出證據證明該財產實際非屬登記名義人所有。查上訴人與呂

  ○儀於六十七年四月十四日結婚,現婚姻關係存續中,未約定夫妻財產制,系爭土

  地係上訴人向邱葉○英購買,由上訴人支付價金予邱葉○英,因上訴人未具自耕農

  身分,無法登記為上訴人所有,呂○儀乃遷入其父戶籍,登記為幫農,取得自耕農

  身分後,上訴人始指示邱葉○英將系爭土地所有權移轉登記為呂○儀名下,並由上

  訴人出資在系爭土地上興建房屋供其經營之瑰寶公司作為工廠及倉庫使用等情,既

  為原審所確定之事實,且參酌上開返還房屋事件,邱葉○英證述系爭土地買賣僅與

  上訴人接洽以及呂○龍證稱系爭房屋施工過程均係上訴人到現場指示施工,呂○儀

  係○○公司會計,呂○儀亦主張○○公司未曾支付租金等情詞【一審卷(一)一七至

  二一頁、桃園地院九十四年度桃簡字第一九三二號判決(一審卷(一)三五頁、九十

  五年度簡上字第二三○號判決(一審卷(一)二四九頁)】觀之,則上訴人主張系爭

  土地係其出資購買,借呂○儀名義登記,是否毫無足取?已滋疑問。乃原審就呂○

  儀當時是否為○○公司會計?倘為會計,其取得自耕農身分登記為所有權人卻不為

  農用,而供○○公司倉庫使用之目的?及未收取租金之原因等情?均未遑詳為調查

  明晰,遽為不利上訴人之認定,亦非無再進一步推求之必要。究竟系爭房地是否屬

  於上訴人或呂○儀之原有財產而視為其婚後財產(民法親屬編施行法第六條之二)

  ,既均未臻明瞭,本院自無從為法律上之判斷。又倘系爭房屋與系爭土地分別為上

  訴人與呂○儀之原有財產而視為其婚後財產,則系爭房屋係基於何項法律關係使用

  系爭土地?即攸關上訴人得否依民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條規

  定行使對系爭土地之優先承買權頗切。上訴人於第一審就此併曾指稱:系爭土地於

  八十四年一月十六日登記在呂○儀名下,其後同意伊出資興建農舍依本院四十八年

  台上字第一四五七號判例所示,呂○儀已默示同意將系爭土地給伊使用,默示同意

  設定地上權,則呂○儀將土地出售,自應通知伊優先購買,但呂沒通知,依民法第

  四百二十六條之二第三項、土地法第一百零四條第二項規定,不能對抗優先承買權

  之伊等語(一審卷(二)一○八、一○九頁)。原審未遑斟酌,並予深究,即為上訴

  人先位之訴(包括追加之訴)不利之論斷,尤有可議。原判決先位之訴部分,既應

  予廢棄,則以先位之訴有理由為解除條件之備位之訴即應併予廢棄發回之。上訴論

  旨,執以指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。

  據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十

  八條第二項,判決如主文。

  中    華    民    國  一○一  年    二    月    二    日

1-1 of 1