臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第853號
原 告 辛○○
訴訟代理人 丙○○
何乃隆律師
複 代理人 庚○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 吳磺慶律師
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
林淑惠律師
被 告 兆豐國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○
上列當事人間請求返還定金事件,本院於民國98年9 月30日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬仟佰柒拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:其經被告永慶房屋仲介股份有限公司(下稱
被告永慶房屋公司)之仲介,於民國97年4 月9 日與被告戊
○○簽立不動產買賣契約書(下稱系爭契約),以總價新台
幣(下同)2,268 萬元,向被告戊○○購買台北市南港區○
○○路東方晶華D 棟6 樓及地下2 層19號停車位及其坐落土
地之應有部分,並約定原告簽約時應支付226 萬元,原告遂
於簽約時交付發票日為97年4 月16日,發票人為原告之夫丙
○○,付款人中國信託銀行城北分行,票號DJ0000000 ,面
額226 萬元之支票,由被告戊○○簽收後轉交被告永慶房屋
公司人員存入被告戊○○於被告兆豐國際商業銀行股份有限
公司(下稱被告兆豐銀行)所開設之價金履約保證專戶內。
又原告因其夫丙○○任職之遠東航空公司於系爭契約簽訂後
發生停止營運之重大變故,導致財務狀況暫時發生困難,乃
要求被告戊○○暫允延期付款,然被告戊○○堅持僅能延至
97 年8月19日,且即片面解除契約,並在被告永慶房屋公司
及被告兆豐銀行之協助下,沒收原告存放於履約保證專戶內
之定金226 萬元。又原告嗣於97年9 月10日、15日以存證信
函通知被告戊○○於同年9 月15日、19日完成履約,然被告
戊○○均未置理,原告遂於同年9 月23日以存證信函表示解
除系爭契約,是系爭契約既經原告合法解除,爰依民法第
258 條之規定,請求被告戊○○返還原告已付定金226 萬元
。另被告永慶房屋公司在原告並未違約之情況下,逕將履約
保證專戶內之226 萬元領出交付被告戊○○,而被告兆豐銀
行則未經原告同意,率將上述履約保證專戶內之226 萬元交
由原告以外之人領取,均有違原告所為之委任,且有侵權行
為之情事,爰依民法第184 條、第544 條之規定,請求被告
永慶房屋公司及兆豐銀行各賠償原告所受損害226 萬元等語
。並聲明:被告應各給付原告226 萬元,及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。任一被告所為
之給付,應抵銷其他被告之給付義務。
二、被告戊○○以:(一)系爭契約係於97年4 月9 日簽署,距離給
付備證用印款之期限,尚有約4 個月之時間,原告身為房地
產投資人,本應注意風險,並事先準備充足資金,尚不得以
其夫之薪資問題作為違約之藉口。況遠東航空公司早在97年
2 月間即已爆發財務危機,原告在此情形下仍於同年4 月間
購買系爭房地,自非屬不可歸責。此外,原告另有購買同棟
3 樓之房屋,卻未於其所稱出現財務危機時,儘速將該3樓
房屋出售,更顯見原告應係故意違約。(二)被告戊○○業已依
法解除契約,並依系爭契約第11條第2 項之規定,沒收原告
已繳價金226 萬元,原告嗣後再行解除契約,並請求返還上
開已繳價金,顯無可採。又被告戊○○因原告違約而受有高
額損害,縱經沒收原告已繳價款充作違約金,仍受有1,416,
000 元之損失,本件違約金自無酌減之必要等語,資為抗辯
。被告永慶房屋公司則以:原告於被告永慶房屋公司代書通
知應於97年8 月10日用印及支付備證用印款時,表示無力付
款,嗣經被告戊○○先後2 次發函催告,仍未履行付款義務
,顯已違約,則被告戊○○解除系爭契約並沒收原告已繳價
款,自無不合。從而,被告永慶房屋公司通知被告兆豐銀行
將履約保證專戶內之226 萬元,於扣除仲介服務費88萬元後
,餘款138 萬元交付予被告戊○○,亦無任何違反委任契約
或侵權行為之情事,原告請求其負損害賠償責任,顯無理由
等語置辯。另被告兆豐銀行以:其係依價金履約保證書第2
條第2 項第3 款及第5 條之約定,按被告永慶房屋公司之書
面通知,將履約保證專戶內之226 萬元,於扣除仲介服務費
88 萬 元後,餘款138 萬元交付予被告戊○○,並無違反委
任契約或侵權行為之情形,原告請求其負損害賠償責任,應
無理由等語置辯。並均聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實:
(一)原告經被告永慶房屋公司之仲介,於97年4 月9 日與被告戊
○○簽立不動產買賣契約書,以總價2268萬元,向被告戊○
○購買台北市南港區○○○路東方晶華D 棟6 樓及地下2 層
19 號 停車位及其坐落土地之應有部分。雙方約定原告簽約
時應支付226 萬元,原告遂於簽約時交付發票日為97年4 月
16日,發票人為原告之夫丙○○,付款人中國信託銀行城北
分行,票號DJ0000000 ,面額226 萬元之支票,由被告戊○
○簽收後轉交被告永慶房屋公司人員存入被告戊○○於被告
兆豐銀行所開設之價金履約保證專戶內。
(二)依系爭契約第15條第6 項之約定,兩造應於被告永慶房屋公
司通知之次日,由原告支付備證用印款226 萬元,雙方並應
備齊證件辦理用印手續。被告永慶房屋公司已通知原告及被
告戊○○於97年8 月10日用印及支付備證用印款,然原告表
示無法於97年8 月10日付款,嗣被告戊○○於同年8 月11日
委託律師發函催告原告於同年8 月15日前支付備證用印款及
完稅款,經原告於同年8 月12日收受,乃回函表示因簽約後
家中發生財務問題,希望兩造擇期進行協商,並未於8 月15
日付款。被告戊○○遂再於同年8 月16日委託律師發函催告
原告於同年8 月19日前履行付款義務,經原告於同年8 月18
日收受,然原告仍未於8 月19日前支付備證用印款。
(三)被告戊○○於97年8 月27日委託律師發函解除系爭契約,經
原告於同年月28日收受。
(四)原告曾分別於97年9月10日、15日以存證信函通知被告戊○
○於同年9月15日、19日完成履約,然被告戊○○未予置理
,原告遂於同年9 月23日以存證信函表示解除系爭契約。
(五)被告兆豐銀行已依被告永慶房屋公司之書面通知,將原告給
付之價金226 萬元,其中服務費88萬元交付被告永慶房屋公
司,其中138 萬元交付被告戊○○。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1
項第3 款規定,整理並協議簡化爭點後,兩造同意協議簡化
後之爭點為:(一)被告戊○○依系爭契約第11條第1 項約定解
除契約有無理由?被告戊○○得否依系爭契約第11條第2項
約定沒收原告已付款項以充作違約金?上開違約金之約定是
否過高?(二)原告依系爭契約第11條第1 項約定解除契約有無
理由?(三)原告依民法第544 條、第184 條請求被告永慶房屋
公司及被告兆豐銀行負損害賠償責任,有無理由?(本院卷
第132 頁背面)茲就上開爭點,析述本院得心證之理由如下
:
(一)查系爭契約第11條第1 項、第2 項約定:「甲乙雙方(甲方
為原告、乙方為被告)其中之一方如未按本契約條款規定履
行,即為違約,經他方催告通知後仍不履行時,他方得逕行
解除本契約,解除契約後,除雙方另有約定外,應由違約之
一方負擔所有稅費。」、「甲方若有遲延給付之情形,如遲
延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等,應賠償乙方自應負
之日起,按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至甲
方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時,
乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項,惟已過
戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產,甲方應即無
條件歸還乙方。」,此有兩造所不爭執之不動產買賣契約書
影本1 件在卷可憑(本院卷第13頁),又查:
1.依上開契約第15條第6 項之約定,兩造應於被告永慶房屋公
司通知之次日,由原告支付備證用印款226 萬元,雙方並應
備齊證件辦理用印手續,嗣經被告永慶房屋公司通知原告及
被告戊○○於97年8 月10日用印及支付備證用印款,然原告
表示無法於97年8 月10日付款,被告戊○○遂於同年8 月11
日委託律師發函催告原告於同年8 月15日前支付備證用印款
及完稅款,經原告於同年8 月12日收受,乃回函表示因簽約
後家中發生財務問題,希望兩造擇期進行協商,並未於8 月
15日付款,被告戊○○即再於同年8 月16日委託律師發函催
告原告於同年8 月19日前履行付款義務,經原告於同年8 月
18日收受,然仍未於8 月19日前支付備證用印款等情,有系
爭契約影本1 件、被告委請律師寄發之催告函影本2 件、原
告寄發之存證信函影本1 件等在卷足稽(本院卷第10- 15頁
、第19頁、第64-69 頁),且為兩造所不爭執,則原告確有
未依契約所定期限履行繳款義務之違約情事,應甚為明確,
是被告戊○○依系爭契約第11條第1 項之約定,於先後2 次
發函催告原告限期履行,而原告仍未依限履行後,於97年8
月27日委託律師發函解除系爭不動產買賣契約,自屬合法有
據。原告雖稱其僅為一時給付遲延,並非毀約不買,故被告
戊○○僅能依系爭契約第11條第2 項前段之約定,請求原告
支付按買賣價款每日千分之一計算之違約金,而不得解除該
契約云云,惟遲延給付價款既屬違約,自符合系爭契約第11
條第1 項所定之情形,且系爭契約亦無遲延給付價金僅能請
求給付違約金而不得解除契約之明文,是被告戊○○依系爭
契約第11條第1 項之約定,於催告而仍未見原告履行後,逕
行解除系爭契約,並無不合。又原告所持未能如期付款之理
由,無非其夫任職之遠東航空公司於系爭契約簽訂後無法發
放員工薪資,致其財務狀況出現重大困難云云,然此個人財
務資金調度狀況,本屬其應自行承擔之風險,非可作為遲延
付款之正當理由,否則交易安全將無從確保;且依原告97年
8 月29日存證信函所稱其夫已近半年無薪水可領等語,亦可
見此無法領薪之情形,並非兩造簽約後始發生,此有該存證
信函影本1 件在卷可參(本院卷第22-24 頁),是原告據此
辯稱其遲延給付價款乃屬不可歸責云云,自無可取。另查,
被告戊○○先後2 次催告原告履約之期限即97年8 月15日及
8 月19日,距原告收受上開催告函之時間即同年8 月12日及
8 月18日,雖略嫌稍短,然衡諸兩造早於97年4 月9 日即已
簽訂系爭契約,原告應有相當充裕之時間籌措資金,及被告
戊○○前後共催告2 次,且未於催告期滿後立即解除契約,
而係至97年8 月27日始發函解約等情,應認縱被告戊○○上
開催告所定期限非屬相當,惟原告自受催告時起,既經過相
當期限後,直至97年8 月27日仍未依約付款,被告戊○○仍
可取得解除契約之權利(最高法院69年度台上字第1590號判
決意旨參照),是被告戊○○於97年8 月27日發函解除系爭
契約,自屬合法。
2.再按,當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金
。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外
,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額。民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。
經查,系爭契約第11條第2 項約定:「如甲方毀約不買或有
其他違約情事時,乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之
全部款項。」,核上開約款之性質,應屬違約金之約定,是
被告戊○○於原告遲延付款,且經催告仍不履行後,將系爭
契約解除,並依上開約定將原告已給付之價款226 萬元沒收
,以充作違約金,應屬有據。
3.原告雖辯稱被告沒收原告已繳價金226 萬元作為違約金,金
額過高,應予酌減云云,惟按,約定之違約金額過高者,法
院得減至相當之數額,固為民法第252 條所明定,然此規定
乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料,斟酌社會經濟狀
況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限,非謂法院須
依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之
事實,而因此排除債務人就違約金過高之利己事實,依辯論
主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定,為當事人
契約自由、私法自治原則之體現,雙方於訂約時,既已盱衡
自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程
度等主、客觀因素,本諸自由意識及平等地位自主決定,除
非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平,法院
得基於法律之規定,審酌該約定金額是否確有過高情事及應
予如何核減至相當數額,以實現社會正義外,當事人均應同
受該違約金約定之拘束,法院亦應予以尊重,始符契約約定
之本旨。倘債務人於違約時,仍得任意指摘原約定之違約金
額過高而要求核減,無異將債務人不履行契約之不利益歸由
債權人分攤,不僅對債權人難謂為公平,抑且有礙交易安全
及私法秩序之維護(最高法院92年度台上字第2747號判決意
旨參照)。經查,本件被告戊○○解除系爭契約之原因,乃
原告未如期給付價款,且經前後2 次催告,仍未能履約,在
考量原告違約當時,適逢國內房地產受國際金融局勢影響而
動盪下滑之際,為避免同意原告延期付款後,若原告日後仍
不願付款,耽延日久可能導致轉售之損失更形擴大,始決定
於97年8 月27日解除契約,並隨即於同年9 月13日另行出售
系爭不動產,惟賣得價金僅有1,960 萬元等情,業據被告戊
○○陳明在卷,並有不動產買賣合約書影本1 件在卷可佐(
本院卷第74-81 頁),是被告顯因原告違約而受有轉售價差
308 萬元之損失甚明,另被告尚須支付被告永慶房屋公司88
萬元之仲介費用,亦為兩造所不爭執,是本院斟酌被告戊○
○所受前揭損害,及本件違約金數額約占契約總價10% ,並
現今社會經濟狀況、原告違約情節等情狀後,認被告沒收原
告已繳價金226 萬元充作違約金,尚無過高之情事。且原告
復未能舉證證明上開違約金有何金額過高而顯失公平之情形
,是其主張應酌減本件違約金,並請求將過高部分退還原告
云云,即無理由,不能准許。
(二)系爭契約既經被告戊○○於97年8 月27日發函合法解除,前
已詳述,且經原告於翌日收受,則系爭契約自因此而歸於消
滅,原告嗣後再行解除該契約,顯無可取。
(三)原告主張被告永慶房屋公司及兆豐銀行有違反委任事務及侵
權行為之情事,無非以被告永慶房屋公司在原告並未違約之
情況下,逕將履約保證專戶內之226 萬元領出交付被告戊○
○,而被告兆豐銀行則未經原告同意,率將上述履約保證專
戶內之226 萬元交由原告以外之人領取等語,為其論據,然
本件被告戊○○解除系爭契約及沒收原告已繳價金226 萬元
作為違約金,均屬合法,前已敘明,是被告永慶房屋公司以
書面通知被告兆豐銀行將履約保證專戶內原告所繳之226 萬
元,於扣除服務費88萬元後,餘款138 萬元轉交被告戊○○
,被告兆豐銀行即依價金履約保證書第2 條第2 項第3 款及
第5 條之約定,按被告永慶房屋公司之書面通知辦理,自無
任何違反委任契約或侵權行為之情事。從而,原告依民法第
544 條、第184 條請求被告永慶房屋公司及被告兆豐銀行負
損害賠償責任,即非可取,無從准許。
五、綜上所述,原告請求被告各給付226 萬元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為無理由,應
予駁回。
六、本件訴訟費用額確定為23,374元,並應由原告負擔,爰併諭
知如主文第2 項所示。
七、本件判決基礎已臻明確,兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本
院斟酌後,核與判決結果不生影響,故不另一一論述,併此
敘明。
八、據上論結,原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條、第87
條第1 項,判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
民事第二庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
書記官 李宜蓁
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