臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第853號
原 告 辛○○
訴訟代理人 丙○○
何乃隆律師
複 代理人 庚○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 吳磺慶律師
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
林淑惠律師
被 告 兆豐國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國98年9 月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬仟佰柒拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其經被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱
被告永慶房屋公司）之仲介，於民國97年4 月9 日與被告戊
○○簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新台
幣（下同）2,268 萬元，向被告戊○○購買台北市南港區○
○○路東方晶華D 棟6 樓及地下2 層19號停車位及其坐落土
地之應有部分，並約定原告簽約時應支付226 萬元，原告遂
於簽約時交付發票日為97年4 月16日，發票人為原告之夫丙
○○，付款人中國信託銀行城北分行，票號DJ0000000 ，面
額226 萬元之支票，由被告戊○○簽收後轉交被告永慶房屋
公司人員存入被告戊○○於被告兆豐國際商業銀行股份有限
公司（下稱被告兆豐銀行）所開設之價金履約保證專戶內。
又原告因其夫丙○○任職之遠東航空公司於系爭契約簽訂後
發生停止營運之重大變故，導致財務狀況暫時發生困難，乃
要求被告戊○○暫允延期付款，然被告戊○○堅持僅能延至
97 年8月19日，且即片面解除契約，並在被告永慶房屋公司
及被告兆豐銀行之協助下，沒收原告存放於履約保證專戶內
之定金226 萬元。又原告嗣於97年9 月10日、15日以存證信
函通知被告戊○○於同年9 月15日、19日完成履約，然被告
戊○○均未置理，原告遂於同年9 月23日以存證信函表示解
除系爭契約，是系爭契約既經原告合法解除，爰依民法第
258 條之規定，請求被告戊○○返還原告已付定金226 萬元
。另被告永慶房屋公司在原告並未違約之情況下，逕將履約
保證專戶內之226 萬元領出交付被告戊○○，而被告兆豐銀
行則未經原告同意，率將上述履約保證專戶內之226 萬元交
由原告以外之人領取，均有違原告所為之委任，且有侵權行
為之情事，爰依民法第184 條、第544 條之規定，請求被告
永慶房屋公司及兆豐銀行各賠償原告所受損害226 萬元等語
。並聲明：被告應各給付原告226 萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。任一被告所為
之給付，應抵銷其他被告之給付義務。
二、被告戊○○以：(一)系爭契約係於97年4 月9 日簽署，距離給
付備證用印款之期限，尚有約4 個月之時間，原告身為房地
產投資人，本應注意風險，並事先準備充足資金，尚不得以
其夫之薪資問題作為違約之藉口。況遠東航空公司早在97年
2 月間即已爆發財務危機，原告在此情形下仍於同年4 月間
購買系爭房地，自非屬不可歸責。此外，原告另有購買同棟
3 樓之房屋，卻未於其所稱出現財務危機時，儘速將該3樓
房屋出售，更顯見原告應係故意違約。(二)被告戊○○業已依
法解除契約，並依系爭契約第11條第2 項之規定，沒收原告
已繳價金226 萬元，原告嗣後再行解除契約，並請求返還上
開已繳價金，顯無可採。又被告戊○○因原告違約而受有高
額損害，縱經沒收原告已繳價款充作違約金，仍受有1,416,
000 元之損失，本件違約金自無酌減之必要等語，資為抗辯
。被告永慶房屋公司則以：原告於被告永慶房屋公司代書通
知應於97年8 月10日用印及支付備證用印款時，表示無力付
款，嗣經被告戊○○先後2 次發函催告，仍未履行付款義務
，顯已違約，則被告戊○○解除系爭契約並沒收原告已繳價
款，自無不合。從而，被告永慶房屋公司通知被告兆豐銀行
將履約保證專戶內之226 萬元，於扣除仲介服務費88萬元後
，餘款138 萬元交付予被告戊○○，亦無任何違反委任契約
或侵權行為之情事，原告請求其負損害賠償責任，顯無理由
等語置辯。另被告兆豐銀行以：其係依價金履約保證書第2
條第2 項第3 款及第5 條之約定，按被告永慶房屋公司之書
面通知，將履約保證專戶內之226 萬元，於扣除仲介服務費
88 萬 元後，餘款138 萬元交付予被告戊○○，並無違反委
任契約或侵權行為之情形，原告請求其負損害賠償責任，應
無理由等語置辯。並均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告經被告永慶房屋公司之仲介，於97年4 月9 日與被告戊
○○簽立不動產買賣契約書，以總價2268萬元，向被告戊○
○購買台北市南港區○○○路東方晶華D 棟6 樓及地下2 層
19 號 停車位及其坐落土地之應有部分。雙方約定原告簽約
時應支付226 萬元，原告遂於簽約時交付發票日為97年4 月
16日，發票人為原告之夫丙○○，付款人中國信託銀行城北
分行，票號DJ0000000 ，面額226 萬元之支票，由被告戊○
○簽收後轉交被告永慶房屋公司人員存入被告戊○○於被告
兆豐銀行所開設之價金履約保證專戶內。
(二)依系爭契約第15條第6 項之約定，兩造應於被告永慶房屋公
司通知之次日，由原告支付備證用印款226 萬元，雙方並應
備齊證件辦理用印手續。被告永慶房屋公司已通知原告及被
告戊○○於97年8 月10日用印及支付備證用印款，然原告表
示無法於97年8 月10日付款，嗣被告戊○○於同年8 月11日
委託律師發函催告原告於同年8 月15日前支付備證用印款及
完稅款，經原告於同年8 月12日收受，乃回函表示因簽約後
家中發生財務問題，希望兩造擇期進行協商，並未於8 月15
日付款。被告戊○○遂再於同年8 月16日委託律師發函催告
原告於同年8 月19日前履行付款義務，經原告於同年8 月18
日收受，然原告仍未於8 月19日前支付備證用印款。
(三)被告戊○○於97年8 月27日委託律師發函解除系爭契約，經
原告於同年月28日收受。
(四)原告曾分別於97年9月10日、15日以存證信函通知被告戊○
○於同年9月15日、19日完成履約，然被告戊○○未予置理
，原告遂於同年9 月23日以存證信函表示解除系爭契約。
(五)被告兆豐銀行已依被告永慶房屋公司之書面通知，將原告給
付之價金226 萬元，其中服務費88萬元交付被告永慶房屋公
司，其中138 萬元交付被告戊○○。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1
項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化
後之爭點為：(一)被告戊○○依系爭契約第11條第1 項約定解
除契約有無理由？被告戊○○得否依系爭契約第11條第2項
約定沒收原告已付款項以充作違約金？上開違約金之約定是
否過高？(二)原告依系爭契約第11條第1 項約定解除契約有無
理由？(三)原告依民法第544 條、第184 條請求被告永慶房屋
公司及被告兆豐銀行負損害賠償責任，有無理由？（本院卷
第132 頁背面）茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下
：
(一)查系爭契約第11條第1 項、第2 項約定：「甲乙雙方（甲方
為原告、乙方為被告）其中之一方如未按本契約條款規定履
行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行
解除本契約，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之
一方負擔所有稅費。」、「甲方若有遲延給付之情形，如遲
延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應負
之日起，按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至甲
方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，
乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過
戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無
條件歸還乙方。」，此有兩造所不爭執之不動產買賣契約書
影本1 件在卷可憑（本院卷第13頁），又查：
1.依上開契約第15條第6 項之約定，兩造應於被告永慶房屋公
司通知之次日，由原告支付備證用印款226 萬元，雙方並應
備齊證件辦理用印手續，嗣經被告永慶房屋公司通知原告及
被告戊○○於97年8 月10日用印及支付備證用印款，然原告
表示無法於97年8 月10日付款，被告戊○○遂於同年8 月11
日委託律師發函催告原告於同年8 月15日前支付備證用印款
及完稅款，經原告於同年8 月12日收受，乃回函表示因簽約
後家中發生財務問題，希望兩造擇期進行協商，並未於8 月
15日付款，被告戊○○即再於同年8 月16日委託律師發函催
告原告於同年8 月19日前履行付款義務，經原告於同年8 月
18日收受，然仍未於8 月19日前支付備證用印款等情，有系
爭契約影本1 件、被告委請律師寄發之催告函影本2 件、原
告寄發之存證信函影本1 件等在卷足稽（本院卷第10- 15頁
、第19頁、第64-69 頁），且為兩造所不爭執，則原告確有
未依契約所定期限履行繳款義務之違約情事，應甚為明確，
是被告戊○○依系爭契約第11條第1 項之約定，於先後2 次
發函催告原告限期履行，而原告仍未依限履行後，於97年8
月27日委託律師發函解除系爭不動產買賣契約，自屬合法有
據。原告雖稱其僅為一時給付遲延，並非毀約不買，故被告
戊○○僅能依系爭契約第11條第2 項前段之約定，請求原告
支付按買賣價款每日千分之一計算之違約金，而不得解除該
契約云云，惟遲延給付價款既屬違約，自符合系爭契約第11
條第1 項所定之情形，且系爭契約亦無遲延給付價金僅能請
求給付違約金而不得解除契約之明文，是被告戊○○依系爭
契約第11條第1 項之約定，於催告而仍未見原告履行後，逕
行解除系爭契約，並無不合。又原告所持未能如期付款之理
由，無非其夫任職之遠東航空公司於系爭契約簽訂後無法發
放員工薪資，致其財務狀況出現重大困難云云，然此個人財
務資金調度狀況，本屬其應自行承擔之風險，非可作為遲延
付款之正當理由，否則交易安全將無從確保；且依原告97年
8 月29日存證信函所稱其夫已近半年無薪水可領等語，亦可
見此無法領薪之情形，並非兩造簽約後始發生，此有該存證
信函影本1 件在卷可參（本院卷第22-24 頁），是原告據此
辯稱其遲延給付價款乃屬不可歸責云云，自無可取。另查，
被告戊○○先後2 次催告原告履約之期限即97年8 月15日及
8 月19日，距原告收受上開催告函之時間即同年8 月12日及
8 月18日，雖略嫌稍短，然衡諸兩造早於97年4 月9 日即已
簽訂系爭契約，原告應有相當充裕之時間籌措資金，及被告
戊○○前後共催告2 次，且未於催告期滿後立即解除契約，
而係至97年8 月27日始發函解約等情，應認縱被告戊○○上
開催告所定期限非屬相當，惟原告自受催告時起，既經過相
當期限後，直至97年8 月27日仍未依約付款，被告戊○○仍
可取得解除契約之權利（最高法院69年度台上字第1590號判
決意旨參照），是被告戊○○於97年8 月27日發函解除系爭
契約，自屬合法。
2.再按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額。民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。
經查，系爭契約第11條第2 項約定：「如甲方毀約不買或有
其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之
全部款項。」，核上開約款之性質，應屬違約金之約定，是
被告戊○○於原告遲延付款，且經催告仍不履行後，將系爭
契約解除，並依上開約定將原告已給付之價款226 萬元沒收
，以充作違約金，應屬有據。
3.原告雖辯稱被告沒收原告已繳價金226 萬元作為違約金，金
額過高，應予酌減云云，惟按，約定之違約金額過高者，法
院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定，然此規定
乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀
況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須
依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之
事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論
主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人
契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡
自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程
度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除
非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院
得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應
予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同
受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定
之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金
額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由
債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全
及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意
旨參照）。經查，本件被告戊○○解除系爭契約之原因，乃
原告未如期給付價款，且經前後2 次催告，仍未能履約，在
考量原告違約當時，適逢國內房地產受國際金融局勢影響而
動盪下滑之際，為避免同意原告延期付款後，若原告日後仍
不願付款，耽延日久可能導致轉售之損失更形擴大，始決定
於97年8 月27日解除契約，並隨即於同年9 月13日另行出售
系爭不動產，惟賣得價金僅有1,960 萬元等情，業據被告戊
○○陳明在卷，並有不動產買賣合約書影本1 件在卷可佐（
本院卷第74-81 頁），是被告顯因原告違約而受有轉售價差
308 萬元之損失甚明，另被告尚須支付被告永慶房屋公司88
萬元之仲介費用，亦為兩造所不爭執，是本院斟酌被告戊○
○所受前揭損害，及本件違約金數額約占契約總價10% ，並
現今社會經濟狀況、原告違約情節等情狀後，認被告沒收原
告已繳價金226 萬元充作違約金，尚無過高之情事。且原告
復未能舉證證明上開違約金有何金額過高而顯失公平之情形
，是其主張應酌減本件違約金，並請求將過高部分退還原告
云云，即無理由，不能准許。
(二)系爭契約既經被告戊○○於97年8 月27日發函合法解除，前
已詳述，且經原告於翌日收受，則系爭契約自因此而歸於消
滅，原告嗣後再行解除該契約，顯無可取。
(三)原告主張被告永慶房屋公司及兆豐銀行有違反委任事務及侵
權行為之情事，無非以被告永慶房屋公司在原告並未違約之
情況下，逕將履約保證專戶內之226 萬元領出交付被告戊○
○，而被告兆豐銀行則未經原告同意，率將上述履約保證專
戶內之226 萬元交由原告以外之人領取等語，為其論據，然
本件被告戊○○解除系爭契約及沒收原告已繳價金226 萬元
作為違約金，均屬合法，前已敘明，是被告永慶房屋公司以
書面通知被告兆豐銀行將履約保證專戶內原告所繳之226 萬
元，於扣除服務費88萬元後，餘款138 萬元轉交被告戊○○
，被告兆豐銀行即依價金履約保證書第2 條第2 項第3 款及
第5 條之約定，按被告永慶房屋公司之書面通知辦理，自無
任何違反委任契約或侵權行為之情事。從而，原告依民法第
544 條、第184 條請求被告永慶房屋公司及被告兆豐銀行負
損害賠償責任，即非可取，無從准許。
五、綜上所述，原告請求被告各給付226 萬元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應
予駁回。
六、本件訴訟費用額確定為23,374元，並應由原告負擔，爰併諭
知如主文第2 項所示。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本
院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此
敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87
條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
民事第二庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
書記官 李宜蓁
|
